Дом для «дона»

Число элитных особняков в Донецке и пригороде за последние годы существенно возросло. Рост цен на квартиры и стремление приблизиться к земле и природе сподвигли многих донецких нуворишей на покупку или строительство собственных особняков.

В укор городским архитекторам, следует отметить, что в Донецке по-прежнему не решена основная проблема районов частной застройки - обеспеченность социальной инфраструктурой. Зачастую такие районы возникают стихийно, когда на отведенной территории появляется сначала лишь несколько особняков, а уже затем это скромное поселение становится мини поселком в городской черте. Тут и выясняется, что поблизости нет ни продовольственных магазинов, ни школ, ни детских садов, ни поликлиник, ни отделения милиции. Таким образом, главным спасением для приверженцев частного сектора в условиях нашего города становится собственный транспорт. Лучше, чтобы машин на семью было две, а то и три, поскольку отвозить ребенка в школу, как правило, в центр города должен либо кто-то из членов семьи, либо специально нанятый для этой цели водитель. Впрочем, поскольку мы говорим об элитном жилье стоимостью в несколько сотен тысяч долларов, думается, транспортную проблему владельцы такой недвижимости решить как-нибудь сумеют.

Риэлторов, которые специализируются исключительно на продаже частных домов в Донецке не так много. Понять причину такого положения дел не сложно – рынок элитных домостроений довольно узок и лишь набирает обороты в нашем городе. В ходе беседы с риэлторами мы попытались выяснить ряд наиболее привлекательных мест, в которых расположены или еще могут быть построены на свободной земле особняки.

На первое место следует поставить улицу Дубравную в районе Щербаковских прудов. Несмотря на близость к ДМЗ, территорию эту многие считают чистой с экологической точки зрения. Предложения по ценам на особняки в этом районе начинаются с $1 тыс. за кв. м площади. Стоимость земли от $7 тыс. до $14 тыс. за сотку. На этой территории еще остались участки со старыми домами под снос. Преимущественно предлагаются небольшие участки до 5 соток, не слишком пользующиеся спросом.

Верхняя Гладковка также популярна среди обеспеченных покупателей Донецка. Наиболее востребованы дома и земля по улицам Челюскинцев, Коцюбинского и Патриотической. 10 соток здесь можно приобрести за $60-80 тыс. Такие участки остались лишь со старыми домостроениями под снос. На нижней Гладковке цены на порядок ниже. Однако, в районе Пятого участка по улице Желтые воды стоит ряд коттеджей новой застройки, что делает близлежащую землю более дорогой.

В Калининском районе следует выделить территорию возле корпуса университета экономики и торговли от улицы Водной и почти до Шахтостроителей. Ценится часть, расположенная ближе к б. Шевченко. Застраивается и пользуется спросом, впрочем, и территория по пр. Мира, несмотря на худшую, как считают местные жители, экологию. Проблема не столько в близости шахты Калинина, сколько в интенсивности потока грузового транспорта, который курсирует по пр. Мира и днем и ночью. Свободных участков по 10 соток здесь нет. Стоимость участка в 8 соток, по оценке риэлторов, порядка $50 тыс. Есть предложения по $70-80 тыс. при том, что реальной ценой риэлторы считают все же $40-45 тыс. В этом районе имеются все городские коммуникации. Дома площадью 400-500 кв. м стоят в этом районе порядка $350-400 тыс.

Пожалуй, самые дорогие особняки в Донецке расположены в центре Ворошиловского района по улицам Отечественная, Щорса и Розы Люксембург, для ориентира - в районе главного офиса «ИСД». Не вынесли мы эту недвижимость в начало списка потому, что предложения по продаже домов в этом презентабельном месте встречаются крайне редко, да и самих коттеджей здесь наберется не более пары десятков. Точных цен по особнякам в этом районе риэлторы нам назвать не смогли, поскольку сейчас предложений по продаже у них нет, однако, исходя из недавнего опыта продаж, особняк в 300 кв. м. оценили примерно в $700 тыс. Впрочем, как отметили специалисты по недвижимости, отдельные сделки достигали $1 млн.

Удаляясь от центра города, вспомним район Ботанического сада. Он по праву считается территорией с неплохой экологией, однако наибольшую известность и популярность принесло этому району соседство с домами достаточно известных в Донецке людей. Сегодня средняя стоимость земли в этом районе - $2-3 тыс. за сотку.

Район Путиловского автовокзала - улица Взлетная. Место очень удобное в плане транспортной развязки. Территория также имеет репутацию экологически чистого района. Риэлторы оценивают здесь стоимость домов площадью 300-400 кв. м в $200-300 тыс.

Следует отметить небольшой участок на пересечения пр. Мира и ул. 50 лет СССР. Земля здесь оценивается в $10 тыс. за сотку. Территория практически полностью застроена, хотя, как отмечают риэлторы, варианты все же подобрать еще можно. По цене на дома информации нет.

Указанные выше варианты касались преимущественно особняков и участков земли в центральных районах. Однако, все большим спросом у обеспеченных дончан пользуется недвижимость на городских окраинах и за городом. Среди главных причин, тянущих людей подальше от центра – стремление хотя бы часть времени проводить вдали от городской суеты и шума, поиск мест с лучшей экологией, возможность купить большие по площади земельные участки по более низкой, чем в центре, цене.

Среди наиболее перспективных и востребованных в этом плане районов риэлторы называют поселок Широкий по обе стороны от мариупольской трассы. Здесь востребованы участки и дома по улицам Приморская, Паши Ангелиной и Челпанова. Особняк площадью 400-500 кв. метров стоит здесь в пределах $200 тыс. Земля, в среднем $1-2 тыс. за сотку, однако, только на территориях прилежащих к районам застройки коттеджами. В частном секторе поселка Широкий земля дешевле.

Рядом с Широким расположен другой престижный для строительства и покупки особняка район – Кирша. Наиболее востребованы земли в районе ставка по улице Верховинской. Здесь проложены все коммуникации – газ, канализация и пр. С экологической точки зрения, это, пожалуй, самый чистый район Донецка. Однако, свободной земли под строительство на этой территории осталось крайне мало, что, по словам риэлторов, существенно подняло цену оставшихся участков и недостроев.

Из престижных пригородов стоит сказать о поселке Пески на Карловском водохранилище. Здесь цена за дом в 300 кв. м колеблется в пределах $70-80 тыс. Количество участков возле воды также ограничено.

Теперь скажем о том какие дополнительные условия ставят перед риэлторами обеспеченный покупатели в поисках коттеджа. Так, по словам специалистов по недвижимости, прежде всего, особняк должен находиться в окружении таких же элитных строений. Огромный коттедж, отстроенный рядом с небольшими старыми домишками, заметно теряет в цене. Объясняется это не только престижем, но и стремлением к безопасности. Люди хотят спокойно ходить вечером не только по своему двору, но и по всей улице. Даже, если это центральные районы, но имеющие плохую репутацию, продать здесь дом или землю за цену соответствующую центральным районам представляется проблематичным. В качестве примера, риэлторы приводят улицы Таврическую и Гомелевскую, тянущиеся по левую сторону от пр. Мира, сразу за Кальмиусом. Район имеет плохую репутацию и обеспеченные граждане берут там землю лишь под бизнес, но не под жилье.

Сергей Тюрин, председатель донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины, директор АН “Фемида-сервис”:

- Преимущественно на решение покупателя при выборе особняка влияют следующий факторы: близость к центру города; наличие подъездных путей; благоприятное природное окружение с точки зрения экологии района, особенностей ландшафта, наличия лесополосы и водоема; соседство - обеспеченные граждане стремятся жить в окружении таких же как они сами; безопасность проживания - уровень криминогенной обстановки в районе; наличие современных коммуникаций - централизованные системы водоснабжения, электричество; архитектура дома.

Касаясь внутреннего наполнения и внешнего вида особняков, следует отметить, что покупатели предпочитают коттеджи, построенные из экологически безопасных материалов. Наибольшим спросом пользуются дома с монолитным каркасом и кирпичными стенами. Очень популярен в Донецке ракушечник. Следует также отметить, что большая часть покупателей с недоверием относится к современным технологиям в строительстве.

Как правило, заявки поступают на двухэтажные дома, плюс цокольный этаж. Коттедж должен иметь возможность свободной внутренней перепланировки. Наиболее часто спрашиваемая площадь - 200-300 кв. м. Во внутренней планировке покупатели хотят видеть 3-4 спальни, по одному санузлу на каждом этаже. Кухня - не менее 15 кв. м, столовую и гостиную на одном уровне. Обязательно наличие собственного гаража, желательно на две машины. Наличие подведенного к дому газа, по словам риэлторов, играет сегодня второстепенную роль, поскольку на рынке появилось множество предложений современных достаточно экономичных котельных, работающих почти на всех видах топлива.

Риэлторы отмечают, что в последнее время при покупке дома все большее внимание клиент уделяет архитектуре здания. Проекты, считавшиеся удачными 10 лет назад, сегодня не всегда отвечают современным требованиям. Архитектурная мода играет не последнюю роль в стоимости коттеджа. Маленькие оконца-амбразуры и красный кирпич не устраивают современных покупателей. Сегодня все больше ценятся светлые тона и панорамные окна. Такие дома могут стоить в полтора-два раза дороже, нежели рядом стоящие «замки», воздвигнутые в конце восьмидесятых, начале девяностых годов прошлого, ХХ века. Однако и они пользуются у покупателей неизменным спросом. Так, например, по словам местных риэлторов, мнение о том, что недостроенные особняки, стоящие без окон и дверей на том же Широком находятся в таком состоянии потому, что на них нет покупателя ошибочно. Как раз наоборот. Выставленные на продажу особняки сегодня большая редкость. Чего ждут не живущие и недостраивающие свои хоромы хозяева, сказать тяжело. Возможно, дальнейшего повышения цен, возможно, что рано или поздно сами планируют переехать в пригород. Так или иначе, предложений по продаже коттеджей в наиболее престижных в Донецке районах - считанные десятки, что, впрочем, соответствует количеству потенциальных покупателей.

По информации Сергея Тюрина, большинство заявок поступают на особняки в стоимостью от $100 тыс. до $300 тыс. Средняя цена площади в элитных домах варьируется в пределах $500-1000 за кв. м. в зависимости от вышеперечисленных факторов. Данный уровень цен соответствует домам площадью от 200 до 500 кв. м. Риэлторы отмечают, что покупатели, как правило, не привязываются к дому навсегда. При улучшении своих финансовых возможностей хозяева коттеджей склонны менять место жительства на лучшее.

Ближайшие несколько лет, как считают риэлторы, на рынке коттеджей ожидается дальнейшее повышение цен. В 2005-2006 году аналитики прогнозируют рост цен на недвижимость в черте города на уровне 20-25%. Однако, наиболее высокими темпами будут расти цены на загородную недвижимость в традиционно престижных районах.

Учитывая постепенное исчерпывание предложений качественных земельных участков пригодных для строительства элитной недвижимости в пределах городской черты, можно прогнозировать в ближайшие несколько лет интенсивное осваивание застройщиками пригородной зоны Донецка.

ЦИСПД, Вадим Новоселов

Статьи

Страна
24.05.2024
10:14

Санкционный фронт: весеннее наступление

Новые меры, принятые весной союзниками Украины, усиливают зависимость российской экономики от Китая. Они также решают рыночные проблемы самих стран G7. Но не отвечают главным целям санкционного давления.
Донецк
22.05.2024
22:20

Почти 2 года после деоккупации: как восстанавливается Святогорск и громада после боевых действий

Святогорск – курортный город в Донецкой области, который в 2022 году пережил сильные обстрелы, предательство мэра и 3 месяца российской оккупации.
Донецк
22.05.2024
09:56

Полная «белочка». Донецкий дневник

Зато в каждой подворотне бывшей культурной столицы открываются вино-водочные магазины. И названия у всех красноречивые – «Беленькое и красненькое», «Отвертка» и мое самое любимое – «Белочка».
Все статьи