Як правильно оформити договір купівлі-продажу, щоб уникнути шахрайства

Купівля квартири — це одна з найбільших фінансових угод у житті більшості українців. І саме на цьому етапі шахраї найчастіше намагаються скористатися необізнаністю або довірливістю покупців. У 2025 році, попри цифровізацію й відкриті реєстри, випадки обману на ринку нерухомості все ще трапляються. Експерти компанії Credo Development наголошують: головна зброя покупця — це уважність, перевірка документів і правильне юридичне оформлення угоди.

Перевірка права власності продавця

Перший і найважливіший крок — з’ясувати, чи справді людина, що продає квартиру, є її законним власником. Для цього потрібно перевірити інформацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У виписці має бути зазначено ПІБ власника, адреса об’єкта, тип права власності, наявність обтяжень, арештів або іпотеки.

Якщо квартира має кількох власників, угоду повинні підписати всі співвласники або їхні офіційні представники з нотаріально посвідченими довіреностями. У випадках, коли житло належить подружжю, необхідна письмова згода другого з подружжя на продаж. Відсутність цих документів може згодом стати підставою для визнання угоди недійсною.

Юридична перевірка документів перед підписанням

Перед тим як укладати договір купівлі-продажу, потрібно переконатися, що всі документи є справжніми. До пакету обов’язкових належать паспорт і ідентифікаційний код продавця, правовстановлюючий документ на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності або витяг з реєстру), технічний паспорт, а також довідка про зареєстрованих осіб.

Варто перевірити, чи не зареєстровані у квартирі неповнолітні або особи, які мають право користування житлом. У такому випадку необхідна згода органів опіки та піклування. Особливу увагу потрібно звертати на старі документи, видані до електронного реєстру: іноді їх підробляють або використовують для подвійного продажу.

Нотаріальне посвідчення угоди — обов’язкова гарантія безпеки

Будь-яка угода з нерухомістю в Україні має бути нотаріально посвідчена. Нотаріус не лише перевіряє документи, а й фіксує сам факт передачі права власності у державному реєстрі. Це офіційний момент, після якого покупець стає власником квартири.

Вибір нотаріуса краще залишити за покупцем — це убезпечить від можливих домовленостей між продавцем і нотаріусом. Перед підписанням угоди покупець має право уважно ознайомитися з текстом договору, внести уточнення або вимагати змін, якщо деякі пункти викликають сумнів.

Розрахунки: як уникнути ризику підроблених платежів

Найнебезпечніший момент у будь-якій угоді — передача грошей. У 2025 році більшість угод проводяться через безготівковий розрахунок із фіксацією платежу в банку. Найкраще відкривати окремий рахунок або використовувати банківський сейф, де кошти передаються лише після реєстрації права власності.

Готівкові розрахунки небажані, навіть якщо здаються швидшими. У таких випадках покупець повинен мати письмову розписку продавця про отримання всієї суми. Розписка має містити дату, повну суму, паспортні дані сторін і підпис продавця.

Умови передачі квартири

Договір купівлі-продажу має чітко визначати, коли і в якому стані покупець отримає квартиру. У документі слід прописати дату передачі ключів, акт прийому-передачі, стан комунальних лічильників і порядок сплати боргів, якщо вони є. Бажано зазначити, що до моменту передачі житло залишається на відповідальності продавця.

Якщо в квартирі залишаються меблі чи техніка, це також потрібно зазначити в договорі або в окремому додатку, щоб уникнути суперечок після угоди.

Роль юриста в угоді

Навіть за присутності нотаріуса участь незалежного юриста часто стає вирішальною. Юрист може перевірити чистоту об’єкта, оцінити ризики та виявити потенційні проблеми, які не завжди помітні на перший погляд. У великих містах України така практика вже стала стандартом, особливо коли йдеться про дорогі об’єкти або первинний ринок.

Як розпізнати потенційне шахрайство

Існують кілька типових ознак, які мають насторожити покупця. Це занижена ціна порівняно з ринком, небажання продавця надавати документи, вимога передоплати до нотаріального оформлення або тиск, щоб швидше підписати договір. Будь-яка поспішність — ворог безпечної угоди.

Не менш небезпечні схеми — продаж за підробленими довіреностями, подвійні угоди або використання квартир, які перебувають під арештом. Перевірка кожного пункту й участь професійного юриста — найкращий спосіб уникнути таких ситуацій.

Висновок

Оформлення договору купівлі-продажу квартири вимагає уважності, юридичної грамотності та готовності перевіряти кожен документ. Надійність угоди забезпечується тоді, коли вона проходить через офіційні канали, нотаріуса та банківські розрахунки. Покупець, який не поспішає й ставиться до процесу як до інвестиції у власну безпеку, практично позбавляє шахраїв шансів на успіх.

Адже на ринку нерухомості, як і в житті, чесність і уважність — найкраща гарантія спокою після угоди.