А. Адамов: Никаких предпосылок к снижению цен на недвижимость нет!

В последнее время в прессе все чаще звучат мнения о предстоящем падении цен на недвижимость. Имеются ли основания для этого, и чем отличаются рынки недвижимости в Киеве и Донецке – об этом в интервью руководителя донецкой компании «СТИН холдинг» Александра Адамова, данном им Интернет-газете «Молодежная правда».

- Некоторые застройщики полагают, что эта тематика раскручивается какой-то влиятельной группой, которая стремится нанести вред строительной отрасли, однако лично я считаю, что слухи о снижении цен на жилье тиражируются средствами массовой информации только потому, что людям приятно и интересно читать на эту тему.

Тем не менее, не смотря на различные заявления на этот счет (в том числе и правительственных чиновников), никаких предпосылок к снижению цен нет.

За последнее время не подешевела ни одна составляющая себестоимости строительства. Даже наоборот: выросла заработная плата, существенно возросла стоимость проектных работ, в связи с подорожанием газа увеличилась стоимость цемента, из которого делается бетон, подорожала арматура. Кроме того, увеличился процент от площади жилых домов, который обязывает передавать квартиры городским советам. Поэтому, по расчетам, себестоимость строительства жилого дома с учетом квартир, которые надлежит отдать городу, составляет 650 долларов/кв. метр. И это не считая затрат на непосредственно сам земельный участок, рекламного бюджета и процента по банковским кредитам, которые привлекаются для строительства дома. Поэтому говорить о каком-либо удешевлении жилья сегодня преждевременно. И Донецк, и Киев знают примеры, когда были попытки продажи квартир по ценам существенно ниже рыночных. В Донецке – это компания «Социальная инициатива», а в Киеве – «Элита-центр». И результатом всегда были обманутые люди.

Кроме того, за последнее время ужесточились механизмы привлечения средств для финансирования строительства. Принятыми изменениями к законодательству навязаны услуги финансовых посредников, так называемых «фондов финансирования строительства», что опять же ведет к удорожанию процесса строительства на 5 – 10 процентов.

Единственным результатом этих статей стало то, что многие люди отложили покупки квартир в ожидании будущего удешевления жилья. В результате, имея определенную сумму денег, на которую они могли рассчитывать купить квартиру год назад, за эти деньги они уже не в состоянии купить аналогичную квартиру сегодня. Поскольку «обещанного» понижения цен не произошло, а произошло повышение. Поэтому еще раз повторюсь, что я считаю эти заявления чистой воды авантюрой.

- А как же вопрос о необоснованном превышении рентабельности строительства?

- Средняя рентабельность производства или торговли (размер наценки) составляет от 15 до 25 процентов. Но в этих сферах оборот денег совершается от трех дней до месяца. Полный же девэлоперский цикл составляет от 2 до 4 лет, с момента, когда начинается работа над получением земельного участка, потом – разработка проекта, строительство объекта, и лишь потом – сдача в эксплуатацию. И если разделить на количество месяцев, мы получаем рентабельность намного менее привлекательной по сравнению с другими отраслями. И только за счет большой капитализации, то есть высокой стоимости объекта, на нем можно заработать какие-то деньги. Могу привести вам пример того, что разговоры о снижении цен не более, чем разговоры – газета «Бизнес» в прошлом году опубликовала интервью аналитика «Укрсоцбанка» Эрика Наймана об удешевлении жилья. И один из харьковских застройщиков предложил ему публично заключить пари на тему возможного снижения цен, от себя он готов был «поставить на кон» квартиру в доме, который строит его компания, а Эрику Найману предложил внести что-то незначительное, например, очки. В результате аналитик отказался от пари, что показало, что он тоже не до конца уверен в своих словах.

- Вы можете сравнить ценовую политику на рынке жилья в столице и Донецке?

- Массированное строительство жилья в Донецке только начинается, и донецкая недвижимость недооценена даже по сравнению с менее крупными областными центрами – если верить прессе, жилье в Донецке дешевле, чем в Черновцах или в Львове (я имею в виду квартиры в центре города). В Киеве же на цену давит большое количество покупателей, а также трудная процедура согласования и небольшое количество свободных земельных участков, их высокая стоимость. Однако не смотря на отсутствие предпосылок к удешевлению жилья на первичном рынке, столичное жилье на вторичном может упасть в цене. Во-первых, это "хрущевки", в выкупе которых не заинтересованы инвесторы, а во-вторых - жилье в обычных домах, которое не сравнимо ниже по качеству, но немотивировано дороже, чем в новостройках. В скором времени выростет спрос на новостройки, но упадет на вторичном рынке, чем и вызовет снижение цен в этом секторе.

- Так могут ли цены все-таки стабилизироваться?

- К определенной стабилизации цен может привести продажа участков на аукционах, с разработанной городом градостроительной документацией. Не будет нужно тратить два года на оформление разрешения на строительство дома и отвод земельного участка, это приведет к более прозрачным отношениям, что позволит привлечь иностранный капитал.

Наталка Глаз, "Молодежная правда".