Івано-Франківський ринок нерухомості, як і будь який регіональний ринок є істотною складовою обласної економіки, а отже національної економіки. Стан ринку нерухомості є своєрідним індикатором тенденцій в економіці: якщо на ринку нерухомості ситуація погіршується, то незабаром настане погіршення ситуації у національній економіці, і навпаки - за поліпшенням ситуації на ринку нерухомості настане підйом у національній економіці. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що і ринок праці, і ринок капіталу, і ринок товарів і послуг тощо для свого існування повинні мати або орендувати необхідні їм приміщення. Основні процеси будь-якого ринку нерухомості включають в себе розвиток , управління та оборот прав на об’єкти нерухомості. З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості є інфраструктурною категорією, яка пов’язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності. Будь-які об’єкти нерухомості призначені для обслуговування цілком конкретних потреб: ринок житла – для забезпечення житлового сектору, ринок промислових об’єктів – виробничо-технологічних процесів, земельний ринок – для забезпечення цивільного та промислового будівництва, сільськогосподарського виробництва, туристичної та рекреаційної діяльності. Ринок нерухомості як складова частина ринкового простору має властиві йому закономірності: циклічні коливання активності й цін разом з економічними, інвестиційними та іншими циклами; зв’язок з іншими ринками (валютним, фондовим), який сприяє руху капіталу на ринок нерухомості й зростанню цін на об’єкти нерухомості при зниженні дисконтної ставки, прибутковості цінних паперів, темпів інфляції національної валюти, а також підвищенні її курсу щодо інших валют; формування цін на основі рівноваги попиту та пропозиції або залежність тенденцій зміни цін від співвідношення попиту і пропозиції. Слід зрозуміти одну істину, яка полягає в тому, що кожний суб’єкт заінтересований у збільшенні своєї частки, так вже нам закладено природою, однак є певні об’єктивні обмеження, які ведуть до того, що кожний заінтересований у доходах іншого, це є більш конструктивний, ефективний та цивілізований підхід до всезагального розвитку суспільства та держави. На даний момент ринок нерухомості м.Івано-Франківська та області знаходиться в стані наближеному до виходу із стагнації, так звана стадія депресивної стабілізації, тобто є перші «фактори», які вказують на те, що найгірші часи застою на ринку нерухомості вже позаду, тобто так зване дно кризи нами вже було пройдено і подолане ще у 2009-2010рр., відбувається завершення гіперболічного циклу і розпочинається новий цикл, всі мабуть пригадують ще зі школи, як малювали дивну нам на той момент криву лінію - гіперболу, подібну на хвилі, які були схожі одна на одну, в яких була вершина і дно, і яка неодноразово повторялась. Щодо опису динаміки ціни за період 2008-2010рр та теперішнього стану на ринку нерухомості і його характеристики, слід розмежувати на ряд категорій: - Ситуація на первинному ринку нерухомості м.Івано-Франківська має свої особливості у зв’язку з великим темпами будівництва та введення в експлуатацію нових житлових будинків та об’єктів комерційного призначення. Івано-Франківськ в період 2006-2009рр. посідав провідне місце в Україні по введенню нового житла (квадратних метрів) на 1 людину. Введеного нового житла в період 2010-11рр. суттєво знизилось. Щодо динаміки ціни на первинну нерухомість, то в залежності від району розташування, близькості до центру, наявності хорошої інфраструктури та комфортних умов проживання, терміну введення в експлуатацію в доларовому еквіваленті ціни знизились на 25-40 %. Щодо ціни в гривні то вона знизилась на 5 - 15% і дорівнює показнику, що коливається в межах 3500-7000грн. - Справи на вторинному ринку житла докорінно не відрізняється від первинного. Ціни на хрущовки, панельні будинки та малосімейки впали на 30-45%. На іншу вторинну нерухомість спостерігалось падіння ціни в межах 20-35%. - Земельний ринок з початком весни 2011 року характеризується стабілізацією в ціновому сегменті та незначним поновленням попиту. Ціни впродовж 2008-10рр. впали до рівня 2006 року. Договори купівлі-продажу здійснюються тоді, коли власники земель погоджуються продати її на 30-60 % менше від вартості порівняно з до кризовим періодом (1 півріччя 2008року). Але дана ситуація вже поступово змінюється та в подальшому супроводжуватиметься постійною позитивною капіталізацією вартості земельного ресурсу. Це і підтверджується активізацією земельної реформи, яка вже в заключній фазі, розглядом закону про ринок землі та можливості зняття мораторію з продажу земель сільсько-господарського призначення, що дозволить реально визначити вартість найціннішого і найобмеженішого ресурсу на Землі, і в тому числі Української землі, яка рахується в світі однією з ліпших та має всі можливості завдяки цьому забезпечити власну продовольчу безпеку як на загальнонаціональному так і на особистому побутовому рівні кожного громадянина, та бути активним експортером багатьох продовольчих товарів та культур в країни Європи, Африки та Азії, що приведе до нарощення економічного потенціалу аграрного сектору та отримання можливості для кожного мати на столі здорові (натуральні) та свіжі продукти харчування. - Оренда квартир та комерційних приміщень функціонує та характеризує рух та стабілізацію на ринку нерухомості Івано-Франківської області станом на 2011рік. Ціни за оренду протягом 2008-2010рр. знизились на 10-30% за кв.м. в залежності від площі орендованого приміщення та його місце розташування. Відмічається стабільний попит на середній та низький ціновий сегмент, разом з тим кількість пропозицій оренди офісних приміщень в середньому і вищому ціновому сегменті збільшилось на 20-30%, а в по низьких цінах вже пропозиція майже відсутня. Не зовсім благополучна ситуація склалась для продавців комерційних приміщень: на фоні збільшення пропозиції на ринку на 15-20% відмічається низька активність покупців, а також ріст пропозицій від забудівельників в нище-середньому сегменті в готових об’єктах. В результаті така кон'юнктура ринку утримуватиме вартість на теперішньому рівні протягом ближчого часу. Фактори росту попиту на оренду і купівлю невеликих, і середніх в дешевому сегменті торгових та офісних приміщень привели до зменшення пропозиції з обґрунтованими економічними цінами. В період кризи ринок нерухомості перетворився в ринок покупців, що і відображається на реальній та адекватній політиці ціноутворення, зокрема для економ-житла, дорогого та бізнес сегменту. В економ-класі, де існує цілий ряд проблем породжених фінансово-економічною кризою в країні - недовірою до за будівельників, ризиками довгобудів, дуже обмежене та дороге кредитування, падіння реальних доходів громадян. В цьому році аналітики не очікують значних змін показника середньої ціни, тому що поточний прогноз приросту ринку цілком зданий задовільнити попит і підтримати загальний об’єм пропозиції ринку на адекватному рівні. При цьому слід нагадати, що попит на операції з нерухомістю фінансується готівкою, що знаходиться «на руках» населення. Згідно статистики НБУ по платіжному балансу,з 2000-го року в Україну було офіційно ввезено 61 млрд.американських доларів,які так і не опинились в банківській системі,тому поточний попит має значне підґрунтя на приватних збереженнях домогосподарств. Спекулятивний попит на житло майже повністю відсутній, а ціни на даний момент знаходяться під впливом депресивної стабілізації. Самим більшим попитом користуються дешеві двохкімнатні квартири, однокімнатні на другому місці. Популярність двохкімнатних пояснюється тим,що різниця в ціні між однокімнатною та двохкімнатною квартирою в одному і тому ж районі складає всього 10-20%. Огляд ринку нерухомості Івано-Франківська свідчить про те, що традиційне зимове затишшя поступово змінюється весняним пробудженням і пожвавленням ситуації. Примітно,що в деяких районах міста відслідковується ситуація,коли квадратний метр вторинного житла коштує дорожче ніж нове якісне житло. Люди однозначно скоро прийдуть до остаточного висновку - які квартири їм подобаються більше. Головне при цьому прозорі та юридично грамотні цивільно-правові відносини, повна довіра до сертифікованих ріелтерських агентств з нерухомістю та забудівельних організацій, їхній роботі та доступність ціни на нерухоме майно, що купується. Значної шкоди шляхом недобросовісної конкуренції та відсутністю професійних мотивів та навиків завдають «чорні» маклери та агентства «одноденки», які відкриваються тільки на сезон попиту. І вживання до ріелтерів назви виключно посередник не завжди виправдане і актуальне,тому що і всі інші сфери підприємницької діяльності чи послуг включають в себе дану сферу посередництва будь то чи туристичне або кадрове агентство, магазин по продажу одягу чи техніки, продуктовий чи магазин по автозапчастинах,відпочинкові заклади і т.д., всі вони є середньою з’єднювальною ланкою між виробником та кінцевим споживачем послуг та товарів, і вартість своїх послуг вони закладають у ціну реалізації,але рідко хто з споживачів цікавиться скільки ж відсотків отримує так званий посередник. Тому слід покласти край до деякого ще існуючого при- взятого ставлення до ріелтерів - агентів нерухомості,особливо,якщо це стосується тих агентств, які працюють професійно та на законних підставах, проходять постійне навчання та підвищення кваліфікації у вищих навчальних закладах та сертифікацію, що є підтвердженням високого професійного рівня ріелтера, а також ті, що є членами всеукраїнських професійних об’єднань. 25 грудня 2009р було ініційовано Івано-Франківським обласним осередком ВГО «Українська Гільдія Ріелтерів» підписання договору про Правила агентської діяльності з нерухомістю, які встановлюють загальні та особливі умови здійснення агентської діяльності з нерухомістю і спрямовані на врегулювання порядку проведення операцій з нерухомістю, відображають практику надання посередницьких, ріелтерських, представницьких та інформаційних послуг агенціями з нерухомості громадянам та усім зацікавленим особам, захист законних інтересів суб’єктів правовідносин, пов’язаних з проведенням операцій з нерухомістю. А також формують правила поведінки та норми професійної етики на ринку нерухомості. Крім того дані правила є одночасно договором про співпрацю, а також Третейською угодою між агентствами, які підписали дані правила. Тобто даний документ,який підписали 22 агенства нерухомості міста та області вміщує в собі 3 важливі інструмента, які дозволять нам зробити перший крок до цивілізованого ринку нерухомості та є механізмом правового регулювання договірних відносин та зобов’язань у сфері операцій з нерухомим майном. Правила покликані ідентифікувати спеціалістів з нерухомості за їхніми професійними ознаками, а також уніфікувати підходи та процедури виконання робіт з метою надання якісних та безпечних послуг клієнтам на ринку нерухомості. Сьогодні український народ черговий раз починає формувати свою націю, людську свідомість, економічне середовище та культуру суспільства, як не парадоксально, але криза в Україні цьому лише сприяє. Вона перевела суспільство в дуже сприятливий для трансформації стан системної пластичності, примусила нестандартно мислити, і діяти адекватно, рішуче та сміливо, і бути як ніколи зацікавленим у стабілізації ринку нерухомості як альтернативі в подоланні стабільній депресії економіки в країні. Юрій Площанський Президент всеукраїнської громадської організації «Українська Гільдія Ріелтерів» спеціально для «ОстроВ»
