Усечка мозгов

Если часть мозгов из Украины «утекает» за границу, то часть, оставшаяся в стране, усекается в площадях. Причем усечка происходит добровольно и даже с энтузиазмом, поскольку мозги в нашей стране ценятся меньше чем недвижимость, на которой они располагаются. Например, в Донецке сегодня фактически не осталось научных учреждений, финансовое положение которых не зависело бы от аренды или продажи принадлежащих им помещений. При этом стоимость таких государственных площадей зачастую сильно занижена по сравнению с аналогичными объектами, которые выставляют на рынок частники. Происходит это по причине недоработки ряда законодательных актов, регламентирующих вопросы аренды и продажи государственных площадей, а также нежелания тех от кого зависит разрешение этого вопроса что-либо менять в устоявшемся положении дел. На неразберихе и разнице в ценах всегда имеют возможность заработать те, от кого зависит - кому и по какой цене сдавать или продавать помещения.

Все течет, все изменяется и действительно не всегда ранее необходимые институтам помещения, доставшиеся в наследство с советских времен, требуются им в изменившихся экономических условиях. Продажам подверглись преимущественно помещения проектных и конструкторских институтов, расположенных в центральной части города. На вскидку на ум приходят корпуса Института цветных металлов по бульвару Шевченко, ПКТИ, с известной всем «тарелкой» в которой сейчас размещается ночной клуб, «Гражданпроект», значительная часть здания института «Донгипрошахт». Как правило, приватизация институтских помещений происходит по частям, зачастую арендаторами этих помещений, не редко помещения продаются за долги, как в случае с ПКТИ. Широкой общественности мало что сообщается о продаже площадей, принадлежащих государству, а, следовательно, той самой общественности. Отсутствие открытых аукционов, засекречивание оформления дорогостоящих сделок не оставляет сомнений в том, что разглашать их подробности ни у продавцов, ни у покупателей особого желания нет.

Около полутора лет назад на страницах «Острова» подробно освещался конфликт, разгоревшийся между малоизвестной фирмой «Дар» и проектным институтом «Донгипрошахт». Попытка «прихватизации» этого многоэтажного здания в самом центре города путем банкротства достаточно характерный пример. Фирма «Дар», заключившая с институтом в апреле 1999 года договор аренды на 11 кв. метров его вестибюля, через суд потребовала от государственного учреждения возместить ущерб в размере 11 миллионов гривен за разрыв «Донгипрошахтом» договора аренды. То есть, за 11 кв. метров институт должен был возместить якобы не полученные фирмой 11 млн. По прошествии лет, история кажется просто смешной, однако, в свое время Донецкий городской и Апелляционный хозяйственный суды отнеслись к делу чрезвычайно серьезно - вынесли вердикт в пользу «Дара», лишь снизив сумму компенсации с 11 до 3 миллионов гривен. Интересно, что именно столько, по странному стечению обстоятельств, оказалась балансовая стоимость здания «Донгипрошахта» площадью несколько тысяч квадратных метров. Рыночная цена этого помещения в центре Донецка несравнимо выше, возможно, она как раз приближается к запрошенным «Даром» 11 млн. гривен.

Следует пару слов сказать и о том, что представляет собой проектный институт, который хотели выгнать на улицу. Это миллион двести тысяч документов, связанных с проектированием и реконструкцией действующих и закрытых шахт Донбасса. Ликвидация любой крупной аварии в местных шахтах, требует участия сотрудников этого института. Кроме того, он проектирует новые подземные маршруты для шахтеров. Постановлением Кабинета министров Украины институт внесен в перечень предприятий, которые имеют стратегическое значение для экономики и безопасности государства. Возможно, это, да еще, пожалуй, вмешательство в процесс не последних в городе людей, таких как Ефим Звягильский или мэр города Александр Лукьянченко, огласка на телевидении и в интернет-прессе и спасли институт от потери здания. Однако, так повезло не всем. Тот же ПКТИ был продан, как говорится, с потрохами, за долги по заработной плате. Проели.

Проедается и «Донгипрошахт». В ходе судебной тяжбы с «Даром» «Остров» писал об этом конфликте, стараясь не допустить отторжения площадей стратегически важного для Донецкого региона предприятия. Однако, как выяснилось позже, помещения в «Донгипрошахте» все же продолжают постепенно отторгаться в частную собственность. Причем с подачи руководства института. Комната за комнатой отходят они в собственность расположенного в институте банка, в котором работает дочь заместителя директора проектного института Сергея Доценко. Во времена конфликта с «Даром» знающие люди говорили, что как раз банк стоит за этой фирмой и стремится прибрать помещения к рукам.

Еще раньше, в 2001 году директор института Владимир Солдатов продал собственному сыну Сергею 114 кв. м площади института. Сумма сделки составила 78167,86 гривен, что по валютному курсу того времени составляло порядка 128 долларов США за кв. м. (по оценке риэлторов реальная рыночная цена подобных помещений на тот период составляла примерно $1000 за 1 кв. метр). Интересно, что уже через четыре месяца это помещение было перепродано за 19679 гривен. По документам получается, что Солдатов-младший нанес себе убыток почти на 60 тыс. гривен, однако, если исходить из рыночных цен, то напрашивается предположение, что прибыль семьи Солдатовых от такой операции составила около $100 тыс.

Сергей Тюрин, председатель донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины, директор АН “Фемида-сервис”:>

- Владельцам офисных площадей в центре города выгодней не продавать, а сдавать их в аренду. По крайней мере, выгодней так делать организациям, руководство которых заинтересовано в их развитии, а не в исчезновении. Проектные институты, к сожалению, зажаты массой законодательных актов и потому не всегда имеют возможность зарабатывать на аренде по рыночным ценам. Мешает тому и слабая юридическая подготовка руководителей технических учреждений. Есть примеры, когда коммерческим институтам удается приблизить стоимость аренды также принадлежащих государству помещений к рыночной стоимости. Для этого необходимо привлечь независимых оценщиков. Что касается цен, то на сегодня средняя рыночная стоимость офисных площадей в центре Донецка в помещениях со слабо развитой инфраструктурой, таких как корпуса проектных институтов, перестроенные общежития и т.п. колеблется в пределах $10-20 за кв. метр. Стоимость таких площадей при продаже - $1,5-2 тыс. за 1 кв. метр.

В «Донгипрошахте» нам сообщили, что планируется сдать в долгосрочную аренду, а там возможно и продать еще одно, ныне незадействованное помещение площадью около 250 кв. метров. Попросил об этой услуге сам руководитель счетной палаты Донецкой и Луганской областей. Несомненно, экономические проблемы терзают институт из года в год, из месяца в месяц. Давление лиц от старой-новой власти, стремящихся заполучить подешевле площади в центре города отбивать непросто. Приходится идти на компромиссы, искать защитников, с которыми институту зачастую приходится расплачиваться все теми же недорогими офисными площадями. Сегодня в собственности института около 5,5 тыс. кв. метров, из которых в аренду сданы лишь 200 кв. метров. Почти третья часть площадей уже продана.

По словам заместителя директора института Сергея Доценко, все санитарные нормы, то есть 6 кв. метров на одного работника, институтом неукоснительно выполняются. Но к этому он тут же добавляет, что коллектив учреждения неизменно стареет, старые специалисты уходят на пенсию, а новые не хотят идти на невысокую зарплату, да и подготовка у нынешних выпускников, по словам С. Доценко, слабая. Следуя этой логике, численность сотрудников предприятия будет неизменно убывать, а с ней за ненадобностью будут таять и площади уникального проектного института.

Сергей Доценко, заместитель директора ПИ «Донгипрошахт»:

- Вы помните наш конфликт с фирмой «Дар», которая за фиктивные долги хотела забрать у нас все здание. При этом за «Даром» стояли настолько влиятельные структуры и люди, что даже прокуратура и арбитражный суд закрывали глаза на эту авантюру. Здание удалось отстоять, но в итоге пошел под суд только директор «Дара», которого, я уверен, подставили. Люди, которые действительно стояли за этой махинацией хорошо известны компетентным органам, однако до сих пор не наказаны. Другое дело- продажи помещений банку, благодаря им у нас лучшая оргтехника среди институтов. Мы сделали ремонт, купили мебель, поставили кондиционеры, подлатали дыры. Хотя, если бы мы продавали помещения по рыночной стоимости, то это была бы сумма гораздо большая. Однако, есть методики Кабмина, из всех продаж институтских площадей в Донецке у нас и так была самая высокая цена. Сегодня у нас есть излишки площади и за них вновь разгорается драка.

Финансовые проблемы у нас из-за постоянных неплатежей шахтами за проделанные работы. Если бы они платили вовремя, то нам бы хватало денег на все, не надо было бы сдавать помещения в аренду или тем более их продавать. Многие институты пошли по пути проектирования жилья, дорог и прочих сооружений. Однако, мы никогда шахтам не изменяли. У нас работы хватает, только за нее плохо платят. Если будут, как обещает правительство, открывать новые шахты, то наш институт будет загружен работой по уши. Однако, работы у нас хватит и так, это и закрытие шахт и их реконструкция, которая сейчас активно проводится. Пустовать помещения не могут, поскольку такие помещения приносят большие убытки. У нас все аккуратно и помещения ухожены, в институте порядок.

Вся система аренды и продажи государственных площадей построена таким образом, что простор для манипуляций с ценами остается довольно широкий. Все зависит от решения двух-трех человек. При этом, руководство институтов сковано, а то и наоборот заинтересовано в наличии методик и расчетов коэффициентов, согласно которым установить арендаторам реальную рыночную стоимость помещений практически невозможно. Ко всему, государственные учреждения не могут пускать всю полученную от аренды прибыль на заработную плату, большую ее часть поглощает госбюджет. Обратимся вновь к примеру «Донгипрошахта». Проектный институт предприятие хозрасчетное, сотрудники его должны, по идее, зарабатывать деньги самостоятельно путем выполнения профильных работ. Однако, они всех расходов института не покрывают, не спасают и арендаторы. Выжить помогает продажа площадей, средства от которой планомерно проедаются. Таким образом, коллектив хозрасчетного предприятия, не имеющий площадей в частной собственности, решает свои материальные проблемы путем продажи государственного имущества. При этом сделки проводятся скрыто, вопросы о приватизации решают два-три чиновника в Киеве и руководство института в Донецке. Вряд ли, те же Звягильский и Лукьянченко боролись в свое время за то, что бы институт постепенно отчуждал помещения, хоть и по более выгодной цене. Они отстаивали сохранение института как целостного имущественного комплекса.

Кстати, Сергей Доценко считает, что заниматься проектированием домов и дорог институту не с руки. Действительно, зачем размениваться по мелочам, когда легче продать государственное имущество и поправить финансовые проблемы института. Сегодня в Донецке и крупных городах области ведется активное строительство высотных зданий, промышленных площадей. Все проектные организации загружены работой. Спецификой проектирования в городе Донецке является влияние шахтных выработок, плывунов, различных геологических нарушений. Лучше, чем в «Донгипрошахте» специалистов по этим вопросам в городе нет, тем более по проектированию шахтных стволов — наиболее ответственных монолитных конструкций. В Донецке есть возможность создать на базе «Донгипрошахта» Центр проектирования высотных монолитных зданий на подработанных территориях, однако, в «гипрошахте» считают эту работу видимо ниже собственного достоинства.

«Донгипрошахт» – частный случай, однако, он характеризует общее положение дел с помещениями институтов, планомерно уходящими из государственных рук. На фоне неизменного роста цен на недвижимость в центральных районах города, стремление заполучить ее в собственность будет только усиливаться. И если государство не отработает систему защиты против разгосударствления стратегически важных объектов, завтра проектировать новые шахты, заводы и пароходы будет, возможно уже негде, да и некому.

Вадим Северов, ЦИСПД