Часто в адрес агентств недвижимости раздаются обвинения в том, что они специально наводняют прессу информацией о росте или падении цен на жилье в зависимости от того играют ли они в этот момент на повышение или на понижение. Виноваты ли СМИ в росте цен на жилье? Не является ли донецкий рынок недвижимости очередной финансовой пирамидой? Мы попытались выяснить это у председателя донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины, депутата горсовета, директора АН “Фемида-сервис” Сергея Тюрина. С.Т. - Думаю, влияние прессы на рынок недвижимости преувеличено. Отдельные агентства, возможно, и пытаются играть на рынке, подключив информационный ресурс, однако, в целом это создает лишь разность мнений и, на мой взгляд, может привести лишь к несущественным результатам в краткосрочной перспективе. В одних газетах и журналах риэлторы говорят о росте цен, в других о падении. В итоге, даже если проскакивают заказные статьи, то они работают на потенциального покупателя, который может сравнить доводы тех и других, сделав для себя соответствующие выводы. Корр. - И что же, или кто же тогда влияет на рынок недвижимости? На самом деле, последнее слово в обсуждении вопроса о росте или падении цен в любом случае будет за экономическим благополучием и перспективами развития того или иного региона, а также отдельно взятого города. Примеры быстрого роста цен на недвижимость мы могли наблюдать в последние годы не только в Донецке, но и в других промышленно развитых городах области – Мариуполе, Краматорске и др. На активность инвесторов влияет также политическая ситуация в стране. Этому мы были свидетелями в 2004 году, когда в разгар президентских выборов, несмотря на традиционно высокую активность рынка осенью и в начале зимы, сделок на рынке недвижимости почти не проходило. Особенно это коснулось сегмента коммерческой недвижимости – офисов, магазинов, производственных площадей. Немаловажную роль сыграло и то, что банки практически перестали тогда выдавать даже краткосрочные кредиты на покупку недвижимости. Рынок вошел в привычную колею только к лету 2005 года. Ощущался определенный спад и летом этого года, когда страна несколько месяцев жила фактически без правительства. Однако, этот период, к счастью почти совпал с традиционным затишьем в конце лета. Осенью положение дел изменилось, рынок активизировался. - Политические баталии как-то отразились на ценах? - В секторе жилой недвижимости практически нет. И продавцы, и покупатели ждали стабилизации политической ситуации в стране и просто не выходили на рынок с предложениями. В сегменте коммерческой недвижимости в период президентской компании можно было говорить о небольшом падении цен. Не хотелось бы судить за других, но, все таки в Донецке у некоторых деловых людей были опасения за свой бизнес. Хотя, доля панически настроенных была не велика, все же это некоторым образом повлияло на цены. - Сейчас бизнес в Донецке настроен более уверенно? - Говоря о донецком рынке недвижимости, я бы сегодня не стал делить его на донецкий и не донецкий. Сегодня к нам заходят очень крупные киевские и даже международные инвесторы. Например, в сегменте торговых площадей, несмотря на ввод огромного количества торговых площадей, в том числе за счет открытия новых супермаркетов и торговых центров, с начала осени заявки от торговых компаний на аренду возросли примерно на 30%. Сегодня в Донецке до сих пор ощущается значительный дефицит торговых площадей и можно прогнозировать развитие этой тенденции и в 2007 году. Это еще раз подтверждает, что уровень доходов населения в Донецке растет. - С коммерческой недвижимостью мы определились. А как обстоит дело с жильем? Можно ли предсказать будут дорожать квартиры в следующем году или нет? - Я не предсказатель. Все может быть. Многое опять же будет зависеть от политической ситуации в стране и прочих факторов. Могу только сказать, что осень этого года показала небывалую активность на рынке жилья в Донецке. Цены росли все последние месяцы, в том числе на первичном рынке. Можно смело утверждать, что стоимость новостроя в Донецке была существенно недооценена и сейчас ситуация начинает выравниваться, стоимость квадратных метров догоняет такие сравнимые с Донецком крупные областные центры, как Днепропетровск или Харьков. Влияет на цены не столько прихоть застройщиков, сколько рост себестоимости строительных работ, подорожали газ, арматура, электроэнергия, повышается зарплата рабочих. Сегодня цены в недавно сданных в эксплуатацию домах начинаются от отметки $1300 за кв. метр. Рост цен с начала лета составил около 30%. Естественно, что за стоимостью квартир в новострое подтягивается и вторичный рынок. Цены на «вторичке» выросли, впрочем, не так существенно. - И все же, если отбросить, так сказать политические риски, и другие форс-мажорные обстоятельства как вы относитесь к разговорам о падении цен на недвижимость? Не является ли рынок искусственно разогретым, финансовой пирамидой, подобной «МММ»? - Если предположить, что в стране ситуация будет благоприятствовать развитию бизнеса, то, естественно, о падении цен, по крайней мере в Донецке, говорить не приходится. К этому нет экономических предпосылок. С рынка недвижимости будут постепенно уходить капиталы инвесторов, которые привыкли делать быстрые деньги на рискованных операциях. Однако, большая часть инвесторов на этом рынке задержится, по меньшей мере до тех пор пока в Украине не начнет нормально работать фондовый рынок, не появится определенной стабильности в обществе. Чтобы не говорили, недвижимость остается сегодня наиболее надежным средством для вложений. Даже в период всевозможных кризисов недвижимость практически никогда не падала в цене в разы, она могла подешеветь лишь на какой-то процент. Все помнят финансовый кризис 1998 года. Гривна по отношению к доллару упала тогда более, чем вдвое. Однако, квартиры лишь на короткий период подешевели в среднем на 20-25%, и уже через год они поднялись до своей прежней ценовой отметки. Затем начался бурный рост. Я не буду говорить за другие крупные города, например, за Москву или Киев, но в Донецке пока нельзя говорить о спекулятивном росте цен. Быстрый скачек произошел потому, что в конце 90-х годов, когда недвижимость стала товаром, она была явно недооценена. Потребность в жилье испытывали, да и испытывают сейчас тысячи людей, но при этом в стране ничего не строилось. С ростом потребительского уровня и распространением банковских кредитов спрос на недвижимость повысился, что при дефиците на нее естественным образом повысило цены. Однако, почему я говорю о том, что до сих пор цены в Донецке не спекулятивные, то есть это не пирамида, которая держится на постоянно пополняющемся нижнем уровне вкладчиков. Себестоимость строительства, к примеру, в 1997 году составляла около 400 долларов за кв. метр, таким образом, квартира 50 кв. метров теоретически никак не могла стоить меньше 20 тыс. долларов, но при этом она оценивалась на вторичном рынке даже в центре меньше 10 тыс. долл. Рынок был явно неоценен. Сейчас себестоимость строительства выросла почти вдвое, однако, покупательский спрос достиг того уровня, когда строить стало выгодно как следствие, мы наблюдаем в Донецке строительный бум. Какая-то совсем небольшая часть инвестиционных квартир стоит без жильцов, но в основном квартиры сдаются в аренду и судя по тому, что стоимость аренды растет пропорционально стоимости квартир спрос на донецкую недвижимость безусловно присутствует. Если бы донецкий рынок недвижимости был обычной финансовой пирамидой, то квартиры стояли бы пустыми. Следует также помнить о том, что на цену недвижимости оказывает и такой невосполнимый фактор как земля. Количество свободных площадей под строительство в центре города постоянно уменьшается, при том, что жить ближе к центру у нас по-прежнему престижно и спрос на квартиры в центре растет. Со временем застройщики столкнутся с проблемой полного отсутствия свободной земли в центре. Возможно, им будет выгодно предоставлять новые квартиры в замен старых хрущевок, на месте которых будут строиться новые высотные дома. Это еще более повысит себестоимость строительства и соответственно цены как на первичном, так и на вторичном рынке. Как пойдут в Донецке дела дальше, не станет ли рынок перегретым, покажет время. Одно можно сказать наверняка, в Донбассе, как и во всей Украине, продолжается урбанизация и концентрация населения в крупных городах, в которых легче найти работу, выше заработки. А, следовательно, спрос на недвижимость в Донецке и крупных городах области может быть подвержен временным катаклизмам, но в долгосрочной перспективе падать не будет. Вадим Новоселов, специально для «Острова»
