Вторник, 25 сентября 2018, 01:031537826588 Написать нам Реклама на сайте Мобильная версия English

Вверх

Рынок недвижимости Донецка. История

Период первый: «романтический»

«Забор – двигатель прогресса»

Итак, с чего начинался рынок недвижимости Донецка?

До 1996 года добрую долю сделок по недвижимости делали заборы, столбы и бабушки-соседки. Да, да, именно старым дедовским способом люди искали себе новую квартиру или обмен (при чём объявления с обменом или разъездом доминировали над банальным «куплю» или «продам»). Именно тогда предприимчивые люди с подвешенным языком и неплохо смонтированной ходовой частью (ногами) стали помогать рядовому населению купить, продать или обменять своё жильё. Именно тогда предприимчивые покупатели придумывали, как обмануть предприимчивых людей с подвешенными языками путём «подставы» (подослать друга, родственника на показ и всучить телефон продавцу дабы договориться «тет-а-тет») или банального для того времени «кидка» ( «не буду платить и всё тут» или более мягкая форма – «а я знал хозяина …» ). Именно тогда и были составлены первые договоры о просмотре недвижимости, которые, к сожалению, для риелторов никак не защищали от второго способа избегания уплаты процентов агентству. Единственным судом, который мог «помирить» обе конфликтующие стороны - были добрые молодые люди в кожаных куртках и спортивных штанах «Adidas» с романтичным для нынешней молодёжи, воспитанной на сериалах о честных бандитах, названием - «Бригады».

Период второй: тяжёлый

«КОМУ война, а КОМУ (?) и мать родна…»

Финансовый крах 1998 года непосредственно повлиял на рынок недвижимости. Цены упали на 25-30%, что в очередной раз подтвердило схему: «спрос определяет предложение (а особенно его цену)».

Нормально функционировать рынок недвижимости Донецка начал с 1999 гг., когда нормализовались доходы у нерядового населения и когда появились первые настоящие агентства, бюро, конторы (а позже и «центры») недвижимости. Как и во многих областных центрах Украины, рынок недвижимости Донецка на тот момент жил не с «пяти процентов агентских», а с великого переселения люмпен-пролетариата в глубинку. Пять процентов с квартиры стоимостью в две три и даже шесть тысяч долларов это всего лишь 100-300 долларов, что по тем, «старым» временам были немалые деньги, однако и они не предел мечтаний для нормальных «донецких пацанов». «Реальной темой» для того времени было переселить какого-нибудь алкоголика, бабушку или просто одинокого человека с ул. Артёма, Университетской или бульвара Пушкина в не менее культурно развитые города области – Шахтёрск, Красноармейск, Торез, Волноваху, а кому повезло, поближе - в Макеевку, Авдеевку или Марьинку, ну а совсем счастливчикам - в Моспино или на «Петровку». Разница в стоимости составляла практически стоимость квартиры в Донецке, так как на «задворках Донбасса» квартиры на тот момент оценивались в диапазоне от двухсот до тысячи гривен.

Грызла ли кого из «чудо-риелторов» совесть – сей факт науке неизвестен, но свои сто, двести, а то и триста процентов годовых «агентства» приносили с завидной для депозитов стабильностью.

Период третий: маклерский

«Деньги-жильё-деньги»

С 2001 года, когда недвижимость перешагнула рубеж 10 тысяч долларов за квартиру риелторы задумались над тем, что проценты со сделки – тоже деньги, а дедовские методы переселения изживали себя, равно как и люмпен в центре города, а возиться с «Текстилём» или «Заперевальной» – уж никак не хотелось (как потом оказалось – зря…). На моей памяти тогда уже насчитывалось целых «сорок» агентств, которые более-менее активно работали с клиентами. В 2002 году цены продолжали расти, равно как и агентства. Риелторы начали чувствовать конкуренцию, а народ впервые столкнулся с информационной блокадой. Купить квартиру без агента стало практически невозможно. Объявления, почему-то не выводили на владельца квартиры, а реальные владельцы всё реже давали объявления, в газетах уповая на риелторов, которые ведь с продавца ни копейки-то и не берут.

Рынок недвижимости стал приобретать чёткие формы и функционировать как по писаным, так и неписанным законам. Профессия риелтора заняла полноценную нишу в финансовом механизме города.

Период четвёртый: Строительный Бум. Коммерческая недвижимость. Выборы.

«Квартира на Пролетарке лучше чем «десятка» в банке»

2003 год. Недвижимости становилось всё меньше и меньше, а покупателей всё больше и больше. Главное это то, что появился новый класс покупателей – реально богатые люди, которые готовы были платить реальные деньги за реальные квартиры. Тёмная история развала домостроительных комбинатов уже никого не интересовала, а строить действительно было некому кроме как «Гражданстроя», который медленно, но уверенно продолжал возводить кирпичные дома в центральной части города. Тогда и появились первые строительные компании, которые реализовывали по смешной на тот момент цене (300 долларов за квадратный метр) квартиры с «фантастической» площадью от 100 до 200 «квадратов».

Но не только возрождение строительства являлось прибыльным делом для рынка недвижимости – в виду постоянного и динамичного роста цен, многие предприимчивые дончане интуитивно стали вкладывать деньги в жильё.

В 2003 году стоимость жилья сделала рост на 50%, а в 2004-м почти на 80%. Почти двойная отдача от вложений обрекла недвижимость на устойчивое внимание как иностранных, так и отечественных инвесторов, которые изымали средства из уже невысокорентабельных схем и вкладывали в недвижимость.

Экономика страны и региона активно развивалась, соответственно росли зарплаты, росли потребности, развивался рынок услуг и раширялась розничная непродовольственная торговля. Городу требовались коммерческие площади, а выгоднее и быстрее всего их было заполучить, переведя из жилого в нежилой фонд.

Новым полигоном для профи-риелторов стали первые этажи жилых домов в центральной части города. Организовывались целые рейды по поиску потенциальных квартир под бутики, салоны и офисы. Квартиры выкупались, а через день продавались по двойной (а иногда и тройной) цене.

Выборы 2004 года. За два последние месяца «революционного» года цены выросли на 20-40%. Политическая нестабильность толкнула инвестора к вложению свободных (иногда даже прочно занятых) средств в недвижимость, что создало дополнительный спрос, который как всегда позволил предложению сделать ещё один ценовой шаг «вверх».

Период пятый: Банковский.

«Хочешь купить квартиру? Заложи её…»

Реально этот период берёт своё начало с конца 2003 – начала 2004 года, когда первый банк (Приват), который массово начал выдавать кредиты под залог имущества, прощупал высокую рентабельность этого сегмента финансовой деятельности. Первые процентные ставки составляли 16-20% в валюте и порядка 25 % в гривне. В полную грудь кредиты начали дышать в конце 2004 - начале 2005 года, когда стоимость квартир выросла до предела возможностей рядового населения. Кредит позволял приобрести квартиру при внесении менее половины её стоимости.

Но как многие стали позволять себе приобрести квартиру, так же многие и потеряли эту возможность. В чём секрет? Секрета нет – приобрести квартиру могли только те кто имел небольшой капитал 8-10 тыс. у.е. и стабильный официальный доход, те же кто на протяжении многих лет в ожидании обвала цен копили деньги складывая их в чулок потеряли последнюю надежду и переехали на окраины или в близлежащие города области.

Период шестой: Информационный.

«В правде сила, БРАТ!»

Конец 2005 года. Информационная блокада между продавцом и покупателем укрепилась ещё больше – без риелтора теперь не только купить, но и снять «угол» практически невозможно. Однако не поэтому данная веха истории развития рынка недвижимости Донецка названа информационной. Именно с этого времени начинаются настоящие информационные войны.

Различные риелторские организации, а так же ряд самостоятельных субъектов рынка недвижимости планомерно испытывали потребительские возможности покупателя, запуская неутешительные прогнозы, в которых указывался обязательный рост цен или изменение кредитных правил банков, которые сократили бы возможности приобретения квартиры. Паники конечно данные сообщения не вызывали но дополнительный спрос инициировали немалый, что в свою очередь позволило ценам сделать ещё один шаг вверх.

С начала 2006 года информационная война разгорается в электронных и печатных СМИ между сторонниками прогнозов повышения и понижения цен. Однако не стоит рядовому жителю уповать на тех, кто пытается сказать, что цены упадут, ибо они преследуют чёткую цель - купить дешевле при ситуативных скачках вниз и продать дороже при сезонных повышениях.

P.S. Неконтролируемая государством рыночная экономика дала нам всем прекрасный урок по основам рынка недвижимости. Остаётся усвоить его и сделать собственные выводы. Свои же прогнозы я оставлю при себе, дабы не быть уличённым в лоббировании собственных интересов…

Сергей Полак, для «Острова»



ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ

ПОСЛЕДНИЕ ВИДЕО

Погода
Погода в Киеве
Погода в Донецке
Погода во Львове
Погода в Симферополе

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер: