Вверх

Жилье в Украине в прошлом году продолжало дешеветь, хотя снижение цен замедлилось по сравнению с 2014-2015. В нынешнем году эксперты прогнозируют сохранение этой тенденции.

По наиболее пессимистичным (или оптимистичным, в зависимости от того, продавец вы или покупатель) оценкам, квартиру в крупных городах, включая столицу, скоро можно будет купить по ценам 1990-х гг.

Тогда 2-кв. в индустриальном областном центре запросто можно было приобрести в обмен на подержанный Ford Scorpio.

Но большинству населения это все равно не принесет дивидендов: доступность жилья остается заоблачной из-за падения доходов. Оно идет опережающими темпами по сравнению с ценами на недвижимость.

Покупатель, ау!

Именно поэтому некоторое оживление на рынке жилой недвижимости не приводит к росту цен на нее – как это по идее должно происходить.

По данным министерства юстиции, в 2015 г. количество сделок по купле-продаже квартир и домов в Украине выросло на 7% по сравнению с провальным 2014.

А в Киеве, можно сказать, вообще наступил ренессанс: здесь прирост был 21%. По итогам января-июня 2016 Минюст сообщил о дальнейшем увеличении числа сделок с недвижимостью на 15% - теперь уже к аналогичному периоду 2015.

На этом фоне в ноябре 2016 цены на жилье в Киеве снизились на 9% в годовом измерении, по данным Национального банка Украины. Причем в долларовом эквиваленте.

В целом по Украине они просели до 58% от докризисного 2013 в сегменте новостроек и до 68% на вторичном рынке.

Правда, в столице ситуация сильно отличается от остальных регионов. Здесь в период строительного бума начали слишком много новых проектов и теперь не знают, что с ними делать.

Новые квартиры предлагаются в 230 жилых комплексах, по данным риэлтерских компаний. При этом только в III кв. 2016 продажи открылись в 16 новых ЖК с общим числом в 6 тыс. квартир.

Тогда как за январь-сентябрь 2016 в киевских новостройках куплено примерно 3,2 тыс. квартир.

Неудивительно, что при таком соотношении спроса и предложения цены у столичных застройщиков неумолимо "тают". Хотя они и пытаются отреагировать.

Во II полугодии 2016 планировался ввод в эксплуатацию 46 домов на 12 тыс. квартир – по сравнению с 19 тыс. квартир в июле-декабре 2015.

Но рынок недвижимости имеет специфику: он неэластичен. Т.е. если сегодня бабушка у метро из 10 испеченных пирожков продала 5, то завтра она придет с 6-7 пирожками.

У строительных компаний такой возможности для маневра нет. Если объект начат – его надо довести до сдачи в эксплуатацию. Недострой будет означать зарытые в землю десятки миллионов гривен.

Поэтому полностью убрать с рынка излишек квадратных метров строители не смогут при всем желании. И это первый давящий на цены фактор.

В остальных регионах, где не было масштабного строительного бума, все не так печально для продавцов.

Например, во Львове цена жилья в новостройках в ноябре снизилась всего на 0,8% в годовом исчислении. А в Одессе даже выросла на 1%.

Тем не менее, фундаментальный фактор в виде падения платежеспособности населения здесь тоже сказывается, и весьма ощутимо.

Если разобраться, то с ним же, падением платежеспособности, связано и отсутствие банковского кредитования жилья, которое до 2009 г. здорово "разогрело" спрос – а заодно и цены на квадратные метры.

Теперь же, в 2016 г., лишь 5% жилья было куплено в кредит, по данным НБУ. Да и то это займы на 5-10% от стоимости жилья.

Т.е. такие кредиты не относятся к долгосрочным и берутся чтобы "доскрести" недостающую сумму. С первоначальным взносом 10-30%, как ранее теперь кредиты никто не берет, отмечают в строительных компаниях.

Т.е. исчез еще один стимулирующий фактор для подорожания недвижимости – доступность для клиентов с более низким уровнем доходов, которые надеялись постепенно рассчитаться за покупку.

Поскольку, с одной стороны, гораздо более жесткими сделались условия кредитования – платежеспособность потенциального заемщика проверяется едва ли не под микроскопом.

Во-вторых, сами граждане поняли, что в условиях экономической нестабильности взваливать на себя кредитные обязательства (которые завтра могут оказаться неподъемными) на много лет вперед – не самое лучшее, мягко говоря, решение.

В НБУ так же указывают, что желания заниматься ипотечным кредитованием у банков нет из-за нерешенности проблемы с портфелем валютных займов, выданных под покупку жилья до 2009 г.

С одной стороны, в стране продолжает действовать закон о моратории на конфискацию жилья, которое находится в залоге у банков по валютным кредитам.

С другой – закон о конвертации этих кредитов в гривну так и не принят Верховной Радой. Тем временем ситуация в данном сегменте не улучшается.

За период с января по октябрь 2016 доля проблемных кредитов валютной ипотеки выросла с 76% до 80%.

Несмотря на это, переводить кредиты в гривну банки по-прежнему не торопятся. Отдельные случаи конвертации – скорее исключение, чем правило.

Также НБУ констатирует прекращение действия ситуативных, т.е. временных факторов, которые поддерживали цены на жилье в ряде крупных городов в 2014-2015.

Речь о спросе со стороны состоятельных переселенцев из Донбасса, а также о тех, кто до начала кризиса имел значительные суммы сбережений в валюте.

Первые уже решили для себя квартирный вопрос, вторые – воспользовались падением цен на жилье в 2014-2015. Иными словами, у кого были деньги, те уже давно вложились в квадратные метры.

Остались те, кому это не по карману. Не случайно консалтинговая компания SV Development описывает нынешнего типичного покупателя жилья в Украине следующим образом.

Это женатый мужчина 25-35 лет, с одним несовершеннолетним ребенком и доходом выше среднего. Он занимает руководящую должность или имеет собственный бизнес.

Как много ваших знакомых подпадает под это описание? Вот и самый простой ответ на вопрос, почему падают цены на жилье в Украине.

По данным НБУ, соотношение стоимости жилья и его аренды (price-to-rent-ratio) в 2016 оставалось стабильным и на 20-25% превышало докризисные значения.

По мнению аналитиков НБУ, это означает, что есть предпосылки для дальнейшего падения цен на недвижимость в Украине – уже в наступившем 2017 г.

Тарифный вопрос

НБУ предлагает в качестве инвесторов рассматривать заробитчан и их семьи – лиц, имеющих постоянный валютный доход за счет поступлений из-за рубежа.

Действительно, заробитчан в стране (к сожалению) в тысячи раз больше, чем молодых женатых бизнесменов.

И до сих пор они денежными переводами своим семьям инвестировали в Украину гораздо больше, чем крупные иностранные компании.

Сейчас в связи с экономическим кризисом и войной на Донбассе на заработки уезжает все больше сограждан.

Теоретически их деньги вполне могут рассматриваться как "оживляж" для украинского рынка недвижимости. Они способны подстегнуть спрос и поднять цены на жилье.

Другое дело, что инвестировать в квадратные метры теперь стало совсем не так выгодно, как уверяют строительные компании.

Во-первых, падение цен на недвижимость в Украине продолжается уже четвертый год подряд.

И вряд ли кто-то сейчас готов поверить, что в таких условиях вкладывать в покупку квартир и домов – выгодная форма сохранить и приумножить сбережения.

Во-вторых, введение в 2015 г. налога на недвижимость отбило желание бездумно ее скупать у тех, у кого есть соответствующие финансовые возможности.

И самое главное - космический улет тарифов ЖКХ. По подсчетам инвесткомпании Dragon Capital, в 2014-2016 стоимость газа для населения выросла в 9(!) раз, отопления – в 5(!) раз, электроэнергии – в 3 раза.

Т.е. содержание пустующих домов и квартир превратилось для их владельцев в непомерно дорогое удовольствие. А сдавать их в аренду становится все сложнее.

Рост тарифов ЖКХ вынуждает владельцев жилья снижать арендную плату – поскольку доходы съемщиков и близко не поспевают за ними.

Причем создается впечатление, что эти самые тарифы как будто сорвались с цепи и не собираются останавливаться на какой-то определенной отметке.

Например, в случае принятия Верховной Радой нового закона "О жилищно-коммунальных услугах", предполагающего введение для жильцов многоквартирных домов нового платежа – за клиентское обслуживание.

Речь идет о доставке воды, электричества, тепла от врезки дома в сеть до отдельной квартиры. По оценкам экспертов, принятие закона приведет к повышению тарифов ЖКХ еще на 5-15%.

Сейчас этот закон уже принят предварительно и готовится ко второму чтению.

К тому же привязка тарифов на газ к стоимости его импорта ведет к удорожанию ЖКХ не только в случае роста мировых цен на энергоресурсы, но и при девальвации гривны.

А ей, как оказалось, много не надо: курс может начать валиться из-за элементарного вброса в финансовую систему миллиардов гривен возмещения НДС правительством Украины – как это было в конце декабря 2016 – начале января 2017.

Да и в целом людей, способных оплачивать не только "коммуналку", но еще и сверх этого аренду – становится все меньше. Как в Киеве, так и в регионах.

Эти соображения удерживают владельцев валютных сбережений от покупок нового жилья, вынуждая хранить пачки долларов и евро под матрасом – поскольку держать их в банке тоже стало слишком рискованно.

Таким образом, перефразируя классика, можно сделать вывод, что заробитчан испортил тарифный вопрос: надеяться на их инвестиции в недвижимость в обозримом будущем не стоит.

Наоборот, этот рынок может еще больше просесть – если выезд украинцев на ПМЖ заграницу станет достаточно массовым явлением. Такой поворот событий представляется вполне реалистичным.

Отсюда и прогнозы по дальнейшему падению цен на квадратные метры. В частности, аналитик ассоциации специалистов недвижимости Украины Эдуард Бразас ожидает в т.г. снижения на 10% к 2016.

Вопрос лишь в том, когда же все-таки будет "дно" и как долго рынок там будет находиться? Ответ на него, разумеется, точно не знает никто.

Очевидно, что реальное возобновление экономического роста – не на 1-3%, как это прогнозируется в ближайшие 2-3 года правительством Украины и международными организациями, а как минимум на 5-7% - реанимирует рынок недвижимости.

Появится платежеспособный спрос и цены опять пойдут вверх. Однако при этом уже не будет спекулятивной составляющей, которая присутствовала до 2009 г.

Банки в любом случае уже никогда не будут так разбрасываться кредитами направо и налево, как до первой волны кризиса.

Покупка жилья для последующей перепродажи либо сдачи в аренду тоже никогда опять не станет прибыльным бизнесом: такое было возможно только при тех тарифах ЖКХ и когда недвижимость не облагалась налогом.

Экономический рост в Украине безусловно когда-то возобновится – не через 5, так через 10 лет. А вот тарифы ЖКХ точно не снизятся. И налог на недвижимость не отменят при любом раскладе.

Поэтому спрос на жилье окажется ограничен в достаточной мере денежными покупателями, ищущими жилья для себя.

В таком случае даже через годы нелогично ожидать нового "разогрева" рынка до тех цен, которые были в 2007-2008 гг.

Те, кто тогда продал жилье и не вложил сразу в другие квартиры или дома полученную валюту – сорвали самый большой куш в своей жизни.

С другой стороны, рост цен на жилье даже в условиях экономического роста может быть запросто нивелирован массовым выездом украинцев из страны на ПМЖ – в соседнюю Польшу, например.

Догнать ее по уровню жизни было достаточно сложно даже до потери Крыма и войны на Донбассе – все-таки она лет на 20 опережала Украину в экономическом развитии.

Теперь же отставание выглядит и вовсе безнадежным. Поэтому даже возвращение экономики Украины к росту не остановит трудовую эмиграцию.

По мнению главы Украинского союза промышленников и предпринимателей Анатолия Кинаха, она уже сегодня угрожает национальной экономической безопасности.

Это означает, что в номинальных цифрах цены на жилье к уровню 1990-х все же не вернутся: тогда они стоили $3-6 тыс., но ведь и покупательная способность доллара была гораздо выше, инфляция разъедает и заокеанскую валюту, не только гривну.

А вот если посчитать, сколько это будет сейчас те $3-6 тыс. с учетом снижения покупательной способности – то вполне может быть.

По крайней мере, цены на иномарки среднего класса и квартиры во многих городах уже сейчас сопоставимы.

Виталий Крымов, "ОстроВ"  



ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ

ПОСЛЕДНИЕ ВИДЕО

Погода
Погода в Киеве
Погода в Донецке
Погода во Львове
Погода в Симферополе

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер: