14 мая Верховная Рада Украина приняла законопроект № 1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», или как его еще называют, закон об ОСМД (Объединение совладельцев многоквартирного дома). За данное решение проголосовали 256 народных депутатов. Данный проект закона был подготовлен Кабинетом Министров Украины, а после его принятия в первом чтении (13 января 2015 года) поступило 127 правок для его усовершенствования. Стоит отметить, что принятие этого закона было прописано в коалиционном соглашении, которое подписали фракции «Блок Петра Порошенка», «Народный фронт», «Самопомощь», «Батькивщина» и «Радикальная партия Олега Ляшко». «Мы обеспечим возможность самостоятельного принятия решений собственниками многоквартирных домов относительно всех вопросов управления домом, привлечения кредитных ресурсов и модернизации домов, возможность контроля качества коммунальных услуг; создадим условия для развития конкурентного рынка по предоставлению услуг по управлению жилыми домами», - сказано в 9 разделе Коалиционного соглашения. Но в день голосования законопроекта «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» в стенах парламента разразилась нешуточная дискуссия. Спикер парламента Владимир Гройсман как мантру повторял, что это реформаторский закон, который разрушает монополию ЖЭКов, и его необходимо принять. Очень редко можно наблюдать, чтобы глава Верховной Рады так яростно защищал законопроект и побуждал народных депутатов к голосованию. «Чрезвычайно важный законопроект, разрушает монополию ЖЭКов, сбалансированный с экспертной средой законопроект. У нас нет морального права, я считаю, провалить этот закон», - все повторял и повторял Гройсман. По словам заместителя председателя Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Алены Бабак, закон откроет возможности совладельцам реально реализовать свои права по управлению домами и развивать рынок управления жильем, а также позволит владельцам «реально стать хозяевами своего жилья». «Проект Закона... разработан с целью урегулирования на законодательном уровне вопросов осуществления права собственности и эффективного управления многоквартирным домом, обеспечения совладельцев дома действенным механизмом для принятия решений по содержанию и управлению общим имуществом, в том числе по проведению энергоэффективной модернизации дома», - сказано в пояснительной записке к закону. Но далеко не все народные депутаты поддержали закон: фракции «Батькивщина» и «Оппозиционный» блок не голосовали за его принятие. «Голосуя сейчас за этот закон, мы должны осознать, что на рядового жителя многоэтажного дома, «хрущевкы», не «хрущевки», 3-этажных, возлагается обязательство платить за капитальный ремонт домов, подвалы, за инженерные сооружения, за все в мире: за крыши, за подъезды, за лифты. Я хочу вам сказать, что сегодня это могут сделать добровольно люди, если они действительно к этому готовы. Но, если люди не готовы, нельзя принудительно выдать платежки на 20-30 тысяч гривен, когда они получают всего полторы тысячи гривен», - сказала лидер «Батькивщины» Юлия Тимошенко, после чего потребовала отправить проект закона на доработку. Но голосование все-таки состоялось, и закон был принят. Спикер парламента Владимир Гройсман даже выразил уверенность, что Петр Порошенко обязательно его подпишет. «Это еще один реформаторский закон, который принял украинский парламент, и монополия ЖЭКов будет разрушена, после того как он подписан будет Президентом, в чем я не сомневаюсь, и эта монополия будет разрушена», - сказал он. Немного про ОСМД Первое Положение о порядке организации и деятельности объединений собственников многоквартирных домов Кабинет Министров Украины утвердил еще в 1995 году (Постановление №588). Спустя 7 лет на смену этого постановления пришел Закон №2866-III «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». Он определял правовые и организационные основы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (ОСМД), защиты их прав и выполнения обязанностей относительно общего содержания многоквартирного дома. Несмотря на законодательное закрепление прав таких объединений, создавать ОСМД, как показал опыт, собственники квартир (совладельцы) не спешат. По разным оценкам, в настоящее время не более 20% многоквартирных домов охвачены ОСМД, и это за 20 лет, когда можно было выйти из-под крыла ЖЭКа и самостоятельно управлять своим домом... Согласно редакции закона 2002 года, объединение совладельцев многоквартирного дома это - юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Изначально эти объединения имели статус неприбыльных организаций, то есть все взносы жильцов налогом не облагались, но с 1 января 2015 года вступили силу изменения в Налоговый кодекс Украины, согласно Которым ОСМД теряли такой статус. По новым правилам, взносы владельцев многоквартирных домов, в том числе на капитальный ремонт и другие мероприятия, подлежали налогообложению. Но уже в начале апреля 2015 года Президент Украины вернул ОСМД статус неприбыльных организаций, подписав закон №263-VIII. Если же говорить о деятельности таких объединений, то она заключается в осуществлении функций, обеспечивающих: - реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, - надлежащее содержание дома и придомовой территории, - содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам. 6 важных фактов из нового закона Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» структурно состоит из двух частей: основного текста, который вводит механизмы управления многоквартирными домами их же совладельцами (владельцами квартир), и заключительных положений, которые вносят изменения в ряд других законодательных актов, в частности - в Закон Украины «Об объединения совладельцев многоквартирного дома». В законе прописано, что многоквартирный дом — это жилой дом, в котором расположены три или более квартиры. Совладелец многоквартирного дома - владелец квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме. Факт 1. Собственники квартир смогут распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома. Изменен порядок принятий таких решений: не голосами, а метрами Согласно закону, общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев, а это: - помещения общего пользования, - несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, - здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, - земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, - придомовая территория. Вместе с этим, общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и они не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома. Собственники квартир могут свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом решений совладельцев. Одним из главных новшеств в управлении домом является изменение порядка принятий решений совладельцев. Раньше действовала следующая система: 1 совладелец = 1 голос. Сейчас же решение будет считаться принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 либо 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений в доме, в зависимости от рассматриваемого вопроса. Простыми словами, чем больше твоя квартира, тем весомее твой голос. Если одно лицо является владельцем квартир или помещений, общая площадь которых составляет 50 процентов или более общей площади многоквартирного дома, решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовало более 75 или 50 процентов общего количества совладельцев, в зависимости от степени важности рассматриваемого вопроса. Факт 2. Доступ к информации Собственники квартир теперь смогут бесплатно получать информацию о владельцах всех квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме и их площадь. Также откроется свободный доступ к информации о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условий его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества и поступления, полученные от его использования. Любой владелец квартиры сможет ознакомиться с решениями (протоколами) собрания совладельцев, листами опроса, разрешено даже делать с них копии. Факт 3. Расширенные обязанности собственников квартир Согласно закону, владельцы квартир обязаны: - обеспечивать надлежащее содержание, санитарное, противопожарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома; - обеспечивать техническое обслуживание и, в случае необходимости, проведения текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; - выполнять решение собрания совладельцев; - обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства по проведению реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения помещений или их частей; - возмещать убытки, причиненные имуществу других совладельцев и общему имуществу многоквартирного дома; - соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишины в соответствии с требованиями законодательства; - своевременно платить за потребленные жилищно-коммунальные услуги. Все ремонты, срочные и текущие, теперь ложатся на плечи жильцов. Если в доме будет создано ОСМД, то собранием могут приниматься решения о капитальном ремонте, но платить за это будут все владельцы квартир. Если, например, большинство решит поставить новые лифты и для этого нужно будет всем сдать по 10 тысяч гривен, то это решение будет обязательно для всех. В случае его не выполнения, ОСББ (или другая управляющая компания) как юридическое лицо сможет через суд взыскивать эти средства. Факт 4. Рушится монополия ЖЭКов и вводится 2 возможных формы управления домом «Конец гегемонии ЖЭКов... Теперь жильцы сами смогут принять решение, каким именно образом они будут управлять своими подъездами, крышами, подвалами и т.п. При успешном применении закона уже через год будет положен конец монополии ЖЭКов на обслуживание объектов жилищно-коммунального хозяйства. Это и есть прощание с совком», - написал в Facebook народный депутат от «Блока Петра Порошенка» Мустафа Найем. В IX статье закона говорится, что управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами. Если сегодня многоквартирными домами управляют либо ЖЭКи, либо ОСМД, то со вступлением в силу данного закона, управление будет осуществляться либо через ОСМД, либо через управляющего (могут избрать как владельцы квартир, так и орган местного самоуправления). На добровольное создание ОСМД дается 1 год. Если в течение одного года с даты вступления в силу настоящего Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев (ОСМД), не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурс. Это может оказаться тот же ЖЭК, а может и новосозданная частная компания, которая будет устанавливать свои правила и тарифы по содержанию и управлению домом. Проектом закона дается определение понятию «управляющий». Это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо (субъект предпринимательства), которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. Критики закона говорят, что монополии ЖЭКов и сейчас не существует, а вместо них теперь придут частные управленческие компании, которые будут устанавливать свои правила и тарифы. «Монополия не рушится, ее как таковой и не было. По старому законодательству, если дома хотели, они могли и так уйти от ЖЭКов путем создания ОСМД. Основная идея закона — это увести дома к управляющим компаниям. Много сегодняшних народных депутатов прекрасно разбираются в сфере жилищно-коммунального хозяйства, они вышли из ЖКХ, это тот же глава Верховной Рады Владимир Гройсман, это та же партия «Самопомощь». Они прекрасно осознают, какие это деньги, какие ресурсы, поэтому и принимают такой закон», - прокомментировал закон «ОстроВу» глава ОСМД «Буча-квартал» Михаил Козак. Факт 5. Все владельцы квартир автоматически становятся членами объединения совладельцев многоквартирного дома Согласно закону, все владельцы квартир и помещений в доме становятся автоматически членами ОСМД, если такое объединение образовано. Если раньше необходимо было писать заявление, и собрание решало, впускать ли нового члена в узкий круг тех, кто занимается управлением дома, то теперь это будет каждый владелец квартиры. С одной стороны, это звучит хорошо — все уравниваются в правах, управление домом равноценно распределяется между всеми его жильцами... Но представим себе ситуацию: дом из 500 квартир, то есть это минимум 500 совладельцев, необходимо принять решение о ремонте лестничных клеток. Раньше для этого собирали собрание членов ОСМД, например по 1 представителю от каждого этажа или подъезда, который систематически ходил на эти собрания, то есть примерно 20 человек. Сейчас же придется оповещать всех владельцев квартир о собрании, то есть в идеале собирать 500 человек... Глава крупного ОСМД «Буча-квартал» М.Козак считает, что такая норма сильно усложнит жизнь объединениям совладельцев дома. «Это очень большая проблема. Вы даже не представляете себе, как сложно собрать кворум такого собрания. У меня в подчинении 700 квартир, одни люди ответственны, они готовы принимать решения и участвовать в жизни дома, а другие — это алкоголики и безразличные люди, которые ничего не хотят делать. А государство им навязывает право управления домом. Это усложнит жизнь ОСМД очень сильно», - говорит он. Факт 6. Бывшие «собственники» домов, например, ЖЭКи освобождаются от проведения капитального ремонта В законе сказано, что бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее его управление, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации нового объединения обеспечивает передачу экземпляра технической и другой документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. Как и у любой законодательной инициативы, у данного закона есть свои критики и сторонники. С одной стороны, люди получают больше прав, с другой — больше ответственности. С одной стороны, все расходы по ремонту и содержанию дома ложатся на жильцов, с другой — они теперь будут видеть, куда идут их средства, им не нужно будет стоять в многочасовых очередях в ЖЭКах, где тебе еще и нахамить могут. Если мы перестанем лежать на диване и думать, что все сделают за нас, то все может получиться. Владислав Булатчик, «ОстроВ» Присоединяйтесь к "ОстроВу" в Facebook, ВКонтакте, Twitter, чтобы быть в курсе последних новостей.
