Эксперты прогнозируют наращивание объемов донецкого строительного комплекса и стабилизацию цен на рынке недвижимости региона. Предполагается, что к таким изменениям приведет начавшаяся на строительном рынке экспансия интегрированных структур, включающих в себя предприятия всей инвестиционно-строительной цепочки. Обороты донецкого регионального рынка жилья растут – к январю-февралю объем рынка увеличился в среднем на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особое оживление наблюдалось на первичном рынке из-за роста новостроя. За истекший год, по данным облстатуправления, в Донецке было введено 179,6 тысяч квадратных метров, что на 62% больше, чем в 2005 году. Однако первичка еще не определяет общую рыночную ситуацию – при потенциальном объеме города в 500 тыс. квадратов в год строится, как видим, явно недостаточно. На состоявшейся в начале февраля пресс-конференции генеральный директор одной из строительных компаний – Ассоциации «Строительный Альянс Донбасса» Олег Миланин, рассказал о специфике девелоперского бизнеса в Донецке. - Олег Вячеславович, в прессе проходила информация, что рентабельность донецких застройщиков иногда превышает 200-300%. Так ли это? - Нет на рынке такой рентабельности! В Киеве, возможно, но не в Донецке. На региональном рынка показатели значительно ниже. Кроме того, вопрос рентабельности связан с проблемой себестоимости. Объективно выросла стоимость стройматериалов (например, арматуры - в 2 раза), из-за роста цен на энергоносители поднялись цены на цемент и бетон, увеличилась заработная плата работников и т.д. Кроме рентабельности, для инвестирующих в стройиндустрию также очень важен надежный и отработанный механизм возврата инвестиций. - Вы имеете в виду фонды финансирования строительства? - Да. По законодательству предусмотрен ряд схем, в том числе через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования. Наиболее понятной, прозрачной, хорошо законодательно прописанной и защищающей права вкладчиков, на наш взгляд, является использование фондов финансирования строительства (ФФС). Эту схему мы реализовали первыми среди региональных застройщиков. Например, наша финансовая компания открывает под каждый строящийся объект ФФС. У нее заключен договор с застройщиком. Человек, который хочет купить квартиру, обращается в финансовую компанию и становится соинвестором данного объекта. При этом он может взять ипотечный кредит – в этом ему тоже помогут. Для клиента риски сведены к минимуму – часть денег в обязательном порядке резервируется, объект инвестирования находится в полном залоге у финкомпании и если застройщик не доведет дело до конца (я, правда, это плохо себе представляю в нашем случае), то все это остается в собственности человека. Кроме того, деятельность ФФС проверяется соответствующими государственными органами, сделки страхуются. Хорошие перспективы и у институтов совместного инвестирования. Мы начали анализировать успешные проекты, реализованные по этой схеме. Но сами пока к этому не подошли. Достижения донецкой строительной отрасли сегодня проявляются в основном на рынке квартир «эконом» и «бизнес» класса. По мнению экспертов, более 60% застройщиков ориентированы именно на эту категорию. Это комфортабельные, благоустроенные дома, возведенные в центральных районах города в основном по современной монолитно-каркасной технологии. Цены на эту категорию жилья составляют в Донецке 850-1300 долларов за квадратный метр. Элитного и дешевого жилья строится значительно меньше. На настоящий премиум-класс еще не сформировался полноценный спрос, а социалка, по словам строителей, обходится им слишком дорого. Чтобы «отбить» вложенные средства в постройку недорого жилья (600-800 долларов за квадрат), необходимы большие объемы строительства и, следовательно, строительство дополнительных коммуникаций (водоснабжение, газификация, электрификация и т.д.). Однако прокладка таких сетей обходится недешево и составляет 30-40% себестоимости первички. Поэтому в Донецке, где, в отличие от Киева, цены на недвижимость еще не приблизились к своему пику, снижения цен на жилье ожидать пока не приходится. Такого же мнения и Олег Миланин: - Не думаю, что цены будут снижаться и, прежде всего, из-за растущей себестоимости. В прошлом году мы продавали квартиры в жилом доме от 600 до 850 долл. за квадрат. На сегодняшний день мы предлагаем квартиры в ЖК «Центральный» по цене от 800 до 1270 долларов за квадратный метр. - Почему строится так мало жилья? - Если говорить в целом по региону, мне трудно сказать. Это достаточно тяжелый бизнес, на самом деле. Это нехватка трудовых ресурсов, дороговизна техники, а без нее современных больших домов не построишь. Один кран, который мы купили, стоит порядка 500 тыс. долларов. Изначально большая капитализация - наверное, поэтому. Что касается объемов строительства Ассоциации «САД» - если в 2005 года в строительстве у нас находилось одновременно четыре объекта, то в прошлом году мы строили уже семь. Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов составила 10,5 тыс. м2. В этом году мы строим уже одновременно девять объектов и планируем ввести в эксплуатацию порядка 39 тыс. м2 жилых и нежилых помещений. Полагаю, что это не так мало, учитывая, что по Донецку в прошлом году было введено всего 179,6 тыс. кв. метров жилья (и это с учетом частных застроек). Периодические высказывания мэра Донецка Александра Лукьянченко о том, что строительство полностью отдано на откуп рынку, и цены на жилье завышены по крайней мере на 30-50%, не влияют ни на структуру предложения, ни на стоимость – новострой растет в цене. Местные органы власти вольно или невольно пресекают «снижение» рынка тем, что путь на рынок для новичков ограничен из-за забюрократизированной разрешительной системы. Формально застройщик обязан городу немногим – передать 7-10% (в зависимости от района) построенных квадратных метров в жилой фонд Донецка и поучаствовать в его инженерном развитии. Однако на деле доступ к ресурсам, поставщиком которых являются местные органы власти как собственники городских земель, могут получить немногие. И это при том, что с точки зрения конкуренции и потенциального спроса рынок является почти девственно чистым. Правда, в этом есть и свои плюсы. Олег Миланин, в силу малочисленности игроков на рынке называет своих конкурентом не конкурентами, а коллегами - Рынок настолько пуст, что донецкие застройщики - не столько конкуренты, сколько партнеры. Из киевских компаний сюда зашла только одна – «Позднякижилстрой», но она уже три года строит один дом. - Недобросовестные застройщики сильно подрывают рынок? - О том, что на рынок системно выходят жулики - этого сказать нельзя. Но что на рынок вышло много непрофессиональных застройщиков, у которых возможно не хватает денег – это есть. В целом рынок рано или поздно придет к тому, что на нем будут оставаться стабильные и сильные компании. - Тяжело ли сегодня новичку зайти на местный строительный рынок? - Тяжело. И в первую очередь, из-за сложной разрешительной системы на строительство в Донецке. Период от первого письма, которое отправляется в исполком, и до получения разрешения на строительство составляет 8-12 месяцев. При этом сам процесс требует как определенных финансовых вложений, так и настойчивости и умения работать с документами (последнего, наверное, больше). Мы подсчитали, что в период оформления разрешения застройщику нужно получить около 200 подписей чиновников, плюс не менее десяти решений исполкомов за подписью мэра, плюс под каждое решение собрать подписи, и только большая настойчивость позволяет человеку пройти весь этот круг. Мы постоянно пишем в горсовет свои письма, замечания и выходим с предложениями по совершенствованию этой системы. Сам разрешительный процесс достаточно забюрократизирован. Например, можно иметь основные документы - разрешение на отвод земельного участка и на строительство, но если на площадке под застройку растут два дерева, то вы должны заново выходить на исполком и просить разрешения на вырубку этих деревьев. Есть и субъективные причины. Без одной-единственной подписи (а все мы живые люди) бумага может не попасть на заседание исполкома, которое проводится раз в месяц или сессию горсовета, которая бывает раз в три месяца. В результате процесс прохождения документов может отложиться на неопределенный период. Впрочем, разрешительная процедура в принципе не может быть простой и легкой для такого серьезного мероприятия как строительство большого здания. Дальнейшее развитие ситуации на квартирном рынке города во многом будет определяться политикой местных властей. Сегодня у мэрии и у продавцов квартир, по сути, одинаковые подходы к ценообразованию. Публичные жесты мэра окажут влияние на цены, но однозначно в одном сегменте – на рынке недорогого жилья. Тем более, что активно разрабатывается и будет профинансирована из бюджета Программа постройки социального жилья, анонсируемая городом. Понимая это, строительные компании Донецка корректируют свои предложения исходя из предпочтений рынка. - Когда Ассоциация только начинала свою деятельность, - рассказал Олег Миланин, - мы выбрали объектом для инвестиций рынок жилья эконом-класса. Спрос на такую недвижимость устойчиво сохраняется. Хотя по отдельным параметрам наши дома можно отнести и к бизнес-категории. Например, к ЖК «Центральный», который мы строим на проспекте Панфилова, подводятся все обслуживающие сети - электрическая подстанция, система водоснабжения, позволяющие домам быть полностью автономными. Здесь предусмотрена большая и теплая двухуровневая парковка, современный супермаркет, детская площадка, фитнес-центры и другие объекты социальной инфраструктуры. Все дома будут возведены по монолитно-каркасной технологии, предполагающей свободную планировку квартир. Мы осознанно пошли на более дорогие материалы, четко понимая, что эти дома будут стоять много лет. У каждого объекта есть своя эксплуатирующая организация. Вместе с тем, в ходе строительства мы формируем новые предложения, исходя из конъюнктуры рынка. Например, в доме, который мы закладывали в декабре, изменилось количество квартир – их будет 150 вместо 120 в двух уже достраивающихся домах. Таким образом мы отреагировали на потребность рынка в 1- и 2-х комнатных квартирах. Мнение эксперта Сергей Тюрин, председатель Донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, глава АН «Фемида-сервис» «Деятельность крупных строительных компаний, безусловно, серьезно отразится на уровне предложения на первичном рынке недвижимости. Рост объемов вводимого жилья повлияет и на стабильность цен «на первичке». Что касается вторичного рынка, то здесь нынешние объемы застроек еще нескоро покроют дефицит предложения. Следует учитывать, что остаются неизменными традиционные ценообразующие факторы: растущие миграционные процессы, увеличение дохода населения, использование недвижимости в качестве объекта инвестиций и т.д. Поэтому, несмотря на структурные изменения на первичном рынке, цены на старые квартиры будут продолжать расти, хотя и не такими темпами, как в 2006-м. Если за прошлый год увеличение стоимости жилья на вторичном рынке в Донецке составило 40-50%, то в 2007 такой прирост не должен превысить один-полтора процента ежемесячно». Герман Астанин, специально для «Острова»
