Понедельник, 18 июня 2018, 17:131529331185 Написать нам Реклама на сайте Мобильная версия English

Вверх

Три правила правильного новостроя

Сколько бы ни желал человек благ, главнейшим из них остается собственное жилье. Главнейшим, и, как выясняется, по-прежнему самым проблемным.

Получив задание редакции исследовать первичный рынок Донецка на предмет приобретения новой квартиры, мы воодушевились и приосанились. Нам как-то сразу стало приятно - по принципу «Не разменяете сто долларов? Нет, но спасибо за комплимент!».

Входить в образ новоселов предстояло быстро, а своего опыта у нас не было. Значит, требовался чужой. Поэтому первым делом мы решили найти настоящих новоселов среди своих друзей и знакомых. Таковых оказалось восемь – то есть не всего 8 человек, а пять семей (три - с детьми), два перспективных холостяка и одна «невеста с местом», разведенная барышня в полном расцвете сил.

Результатом работы с этой фокус-группой стала информация немного в стиле ретро - большинство наших респондентов купили квартиры до кризиса, и только оба холостяка, спасая накопленный капитал для будущего семейного счастья, вложились в новострои соответственно весной и летом этого года.

Впрочем, с такими данными начинать входить в тему даже лучше, ведь речь идет о вечных ценностях, а знания о них со временем становятся только весомее. Тем более, по ходу у нас оформилась еще и так называемая «группа поддержки» - человек десять потенциально желающих купить новые квартиры, но не понимающих, как это сделать сегодня, когда нет ипотеки (деньги у людей есть, но вложены в бизнес, забирать жалко), зато налицо какие-то противоречивые кризисные тенденции, которыми, конечно же, нужно воспользоваться в своих целях, но только непонятно как. Условно этих людей тоже можно считать игроками потребительского квартирного рынка, потому что периодически они «интересуются» - обзванивают отделы продаж строительных компаний Донецка и анализируют полученные данные, чтобы подшить их к уже имеющимся сведениям, из которых по-прежнему ничего не ясно – покупать-не покупать, что покупать, где, когда и главное, почем. Как мы вскоре поняли, эти хаотичные и бессмысленные движения сомневающегося народа на языке риэлторов и застройщиков называются - «отложенный спрос».

В социальной сети нашлась, кстати, и еще одна покупательница квартиры в новом доме. Но она оказалась без группы и без, собственно, квартиры. То есть квартиры еще не было, когда она ее уже купила, а потом кризис… Но это отдельная история, как раз для сегодняшнего разговора.

Из такого вот хаоса нам предстояло создать гармоничную и полезную для читателей картину. Выводы делались в контексте трех главных приоритетов: гарантии безопасности, качество, цена.

Естественно, эта картина была бы неполной без информации от самих застройщиков, каковых в Донецке к нашему удивлению оказалось (даже с поправкой на кризис) не так уж и много. Честно говоря – единицы, но, вполне вероятно, что кого-то мы упустили. Возможно, некоторые строительные компании сегодня просто не заметны невооруженным глазом. Но были и такие, которые отказались вступить с нами в диалог. Их тоже можно понять. С поправкой.

Из первых рук

Первое, что мы для себя поняли однозначно – во все времена найдутся люди, которые хотят жить в совершенно новом доме. Хотя бы просто потому, что новые стены не омрачены чужой историей и чужим фэн-шуем. Впрочем, одна из наших собеседниц призналась, что всю жизнь мечтала мечтала смотреть на Донецк с высоты птичьего полета, а таких высоких домов в нашем городе раньше просто не строили.

Второе. Всегда найдутся люди, которые протянут желающим руку помощи и предложат им эти самые новые стены купить. Сегодня новое жилье продается «из первых рук» самими застройщиками (очень, кстати, любезно с их стороны, что избавили простых журналистов от необходимости разбираться со всякими риэлторскими схемами). Обычным для таких сделок механизмом (и единственным легитимным с 2004 года) является продажа недвижимости через создание ФФС – фондов финансирования строительства, которые закрепляют гарантии покупателям резервными средствами самих застройщиков. Нечастые в нашем городе, но все-таки имеющие место быть строительные аферы, как правило, проворачивались через другие, незаконные схемы, и потенциальный покупатель, по идее, должен первым делом интересоваться именно источниками финансирования застройщика, у которого он приобретает жилье.

Вроде бы все просто, но… Кризис внес серьезные поправки в систему финансового жизнеобеспечения строительных компаний. И об этом следует знать в первую очередь.

«Рыбу жарьте, рыба будет»

Светлана – та самая покупательница несуществующей квартиры в несуществующем доме. То есть на сегодня в доме, который присмотрела Светлана, построено всего 10 этажей. Ее двухкомнатная квартира – на 16-м. Притока денег от покупателей больше нет, стройка остановлена, руководство компании разводит руками и просит войти в положение. Светлана как раз «в положении» – к рождению ребенка она планировала уже въехать в новую квартиру. Но сегодня ее семья вынуждена очень недешево снимать жилье. Светлана пока не хочет обращаться в суд, потому что надеется «по-хорошему» вернуть деньги путем переговоров. Банкротство компании ей, как она считает, невыгодно, потому что в этом случае претензии предъявят все вкладчики, а на всех никакой компенсации не хватит.

На вопрос о том, будет ли Светлана продолжать поиски на первичном рынке, если получит назад свои деньги, у нее пока нет однозначного ответа. То, что «жилье на бумаге» покупать сегодня совершенно бессмысленно - ей понятно, но если в ближайшей перспективе средств для покупки уже готовой квартиры в новострое у нее не появится, потом такие квартиры будут стоить на вес золота. Ведь новых домов в Донецке практически не строится, а в тех, что имеются сегодня, выбора (особенно одно- и двухкомнатных квартир, которые всегда продаются первыми) скоро уже тоже не будет.

Случай Светланы далеко не частный. Ни она сама, ни, наверное, строительная компания, которой она заплатила деньги, в общем не виноваты в том, что дом не строится по сей день и неизвестно, будет ли достроен вообще. Дело в том, что злополучный кризис даже институт ФФС сделал НЕБЕЗОПАСНЫМ для покупателей - ведь они покупают НЕДОСТРОЕННОЕ жилье.

Популярная раньше и очень выгодная для обеих сторон форвардная сделка, когда строители продают еще строящийся дом дешевле, чем готовый, а покупатели готовы ждать окончания строительства и радостно наблюдать за растущей ценой их квартиры, перестала быть безрисковой. Резервный фонд застройщика в размере 10% от стоимости дома не является сегодня гарантией ничего.

В прошлом году одна донецкая строительная компания поздравляла жителей города «антикризисным» радиороликом, стилизованным под мультик «Простоквашино»: «А давайте встречать Новый год дома!» «Давайте, только дома у нас нет. Говорил я Шарику – покупай готовую квартиру, а он взял и недостроенную купил. Будем теперь на улице жить». Кроме шуток, это была попытка предупредить потенциальных покупателей о грозивших им рисках. Автор послания – Ассоциация «САД» - вообще сняла с продажи недостроенные дома, и вот уже больше года принципиально предлагает только готовые квартиры. Но на самом деле похвастаться запасом готового жилья, да еще на выбор, кроме «САДа», может только еще один крупный застройщик Донецка – «ДИСК». Остальные варианты в той или иной степени рискованны, и требуют очень (ОЧЕНЬ!) взвешенного подхода к принятию решения - даже если вы не собираетесь жить в купленной квартире, а просто спасаете свои деньги от инфляции, колебаний курса и прочих прелестей экономического бардака.

В многочисленных инструкциях по выбору первичного жилья мы первым делом читали о необходимости уточнять репутацию застройщиков и историю выполнения ими своих обязательств. Кризис откорректировал пункт имиджа со свойственной ему жестокостью, изрядно подпортив «лицо» самых уважаемых и до сих пор стабильных компаний. Главный вопрос, который стоял перед нами – у кого покупать, решился крайне радикально, что значительно сузило зону поиска. Своя рубашка все-таки ближе к телу, поэтому первое правило, которое мы для себя вывели, звучит просто, но исчерпывающе: Даже если риск составляет 0,01% - не рисковать!

Сначала построить, а потом продать — вот новый закон выживания застройщиков в условиях кризиса. Неудивительно, что в лидерах нашего своеобразного рейтинга оказались сегодня компании, которые предлагают дончанам только готовое жилье уже с ключами и документами.

Но как быть уверенными в том, что присмотренная вами квартира будет радовать вас не только гарантиями того, что вы ее получите? Как правильно подобрать ключи к той двери, за которыми открывается беспроблемное будущее в новую жизнь в новой квартире.

Мы будем жить теперь по новому

Наших знаний снова оказалось мало. Например, есть ли вообще в нынешних новостроях двери, чтобы открыть их своими ключами в первый же день приобретения квартиры – уже пришлось уточнять.

Итак, что же все-таки в новой квартире есть? Все-таки входные двери – обязательно, второй вопрос – их техническая характеристика и внешний вид. Бывает, что они вполне приемлемого качества, приглядны и практичны как на период ремонта (который у некоторых новоселов занимает от двух месяцев до полугода, а нерадивые строители далеко не всегда аккуратны с хозяйским добром, могут и поцарапать), так и после. Из наших респондентов-новоселов половина меняла двери по причине их изначальной убогости, еще двое – из-за халатности ремонтной бригады, остальные до сих пор довольствуются теми ключами, что получили, просто перекодировали замок с рабочего режима на режим «для жизни». Подробности спрашивайте у застройщиков, для нас это уже эмпирии.

Обычно в квартирах предусмотрены также стеклопакеты и радиаторы, их качество тоже зависит от ответственности компании-застройщика. Например, в некоторых новостройках Донецка стеклят только те квартиры, которые уже куплены. Остальные зимуют с зияющими оконными проемами. Если вы затеяли ремонт, а соседей наверху у вас пока не появилось, то с вашего потолка на свежепоклеенные или выкрашенные стены неизбежно побегут «вешние воды» от стаявшего в той квартире снега.

Ремонт, как вы уже поняли - таки да, неминуем. Застройщики считают, что жилец вправе сам регулировать свое жизненное пространство, поэтому квартиры сдаются с так называемой «свободной» планировкой» - вместо несущих стен конструкция дома стоит на практичных «колоннах», которые занимают мало места и позволяют из любого количества квадратных метров «нарезать» столько комнат, сколько требуется. У одного нашего новосела (холостяка) - студия на 120 квадратов, второй на этой же площади умудрился для своей пока еще небольшой семьи сделать целых пять комнат – «на вырост». Все зависит от удачности типовых планировок здания, разводки труб, количества окон в квартире и профессионализма дизайнера.

Сам ремонт, по разным подсчетам, обходится от трети стоимости квартиры до бесконечности – вопрос ваших амбиций и честности бригады. В любом случае, демонтаж «лишних» стен, труб и однотипной сантехники при индивидуальной планировке стоил бы лишних денег. Так что из сдаваемых «удобств», как правило – разводка под коммуникации, стяжка полов, окна, двери, радиаторы, а также индивидуальные счетчики. Опять же – спрашивайте!

Конечно, многие новоселы были бы не против переехать в квартиру с уже готовым ремонтом. Но проектное оформление интерьеров – согласитесь, все-таки дело вкуса. А для строительных компаний - и привлечения дополнительных творческих и финансовых ресурсов. Правда, в прошлом году один из застройщиков Донецка не поскупился на создание «шоу-румов» - демонстрационных квартир с авторским дизайном, которые сначала были представлены на обозрение широкой публике, а потом, говорят, проданы с аукциона. Но даже для самых сильных застройщиков подобная практика сегодня – «баловство», поэтому в течение ближайших кризисных лет о предложениях квартир с более-менее приличной отделкой пока придется забыть.

Это что касается собственно квартир. Но качество подъезда и самого дома тоже должно интересовать новоселов. Например, в подъезде - грузовой и пассажирский лифты, казалось бы - красота! Но не тут-то было. Частая практика застройщиков - не включать лифты в домах, которые заселены меньше чем на 75%. Дескать, пока идут ремонты, грузчики испортят кабины, перевозя мебель и стройматериалы. Сами-то вы на свой 20-й этаж будете подниматься хотя бы бесплатно, а вот ваши рабочие с мешками обязательно потребуют «копытных».

Есть варианты, когда дом в принципе достроен, но в эксплуатацию по разным причинам не введен. Надо понимать, что в этом случае дом не будет официально подключен к коммуникациям, и решать эту проблему вам тоже придутся индивидуально.

Еще вопрос. А почему же ваш дом до сих пор не введен в эксплуатацию, хотя считается жилым, продан процентов на 95, и даже отопление на подъезд пробил мужественный сосед со второго этажа - через Иван Иваныча, совместный со всеми жильцами гастроном и личный инфаркт? Не поленитесь изначально потребовать у застройщика проектную документацию. Бывает такое, что имеется разрешение на строительство всего 17-ти этажей, а дом вымахал на все 24. Госкомиссии потребуется несколько лет жизни – в том числе и вашей, чтобы убедиться в том, что столь стремительный рост в высоту при отсутствии соответствующих расчетов конструктива не угрожает вашей общей с чиновниками безопасности.

За кампанию

Сергей вернулся в Донецк из Киева больше двух лет назад. Время аренды съемной квартиры подходило к концу, а искать другую в столице уже не имело смысла: от бабушки ему досталась трехкомнатная квартира в старой донецкой «панельке». Но - в хорошем районе. Но – в «панельке».

Жить – хорошо, а хорошо жить – еще лучше. Поэтому вопрос – «юзать» наследство самим или попробовать изменить жизнь и ее качество, воспользовавшись тем, что в Донецке цена на первичку на тот момент была дешевле, чем на жилье б/у - семья Сергея решила в пользу престижного новостроя. Не торгуясь, он продал «панельку», чтобы тут же отнести деньги застройщику. Дом особо не выбирали, главным критерием было место – тоже в центральном районе, цена – дорого, но по сравнению с Киевом терпимо, и факт достроенности – тогда все в основном покупали «с котлована», но Сергею ждать было некогда.

Вообще-то, признается Сергей, к принятию решения его подтолкнули друзья, которые купили квартиру в этом доме немного раньше и уже ее отремонтировали. Дескать, вместе веселее, да и ремонт Сергею обойдется дешевле – строители «за кампанию» хорошо уступают, а пока пусть «киевляне» поживут у них.

Веселее – это аргумент! Сергей и его друзья «веселятся» вместе уже третий год – их дом одиноким памятником самому себе выстроен посреди «сталинского» квартала, где жилье – еще, может, и так себе, но вот коммуникации…В сталинские времена высоток не строили, и когда перед водопроводом-ветераном поставлена задача качать воду на 14-й этаж, где живет Сергей, он как бы бастует. Не хочет водопровод надрываться, требует уважать старость. Поэтому вода у наших новоселов в бо-о-ольшом почете.

Вскрытие покажет…

Технологии и инфраструктура дома – это отдельная песня. Не всегда легко найти

строительную компанию, которая применяет современные технологии и выполняет работы с надлежащим качеством. Эксперты посчитали, что в первый год эксплуатации здания выявляется до 10 % всех недостатков, во второй - до 20. В течение следующих пяти лет кривая брака медленно ползет вниз. Но каково существовать целых пять лет в халтурно сляпанном доме? Тем более, если через десять он вообще тупо потребует капитального ремонта.

Еще хорошо, если по мере «обживания» не возникает непредвиденных проблем с парковкой, мусорниками и социальной завистью жителей соседних «бюджетных» домов. Любая высотка посреди густонаселенного квартала – занозистое бревно в глазу общественности. Тут вам и инициативные группы пенсионеров, и происки местных автомобильных рэкетиров, и забастовки коммунальных дворников.

Компании, которые заботятся о своей репутации, обычно создают структуру, которая вопросы жизнеобеспечения домов берет на себя - то есть частный ЖЭК с трезвыми сантехниками и инициативными менеджерами по благоустройству чего бы то ни было. Грубо говоря, вы в лицо знаете человека, который отвечает за ваши проблемы, если они возникают, а в свободное от ваших проблем время он занимается тем, чтобы такие проблемы не возникали в принципе. Это приятно, но в наше время, увы, не каждый застройщик возьмет себе на баланс лишний «геморрой» - частные ЖЭКи в нашей стране, увы, пока еще нерентабельны.

Итак, правило второе: При покупке квартиры в новострое - вредничайте! Составьте анкету «проблемных» пунктов и не стесняйтесь допросить с пристрастием не только менеджеров компании, но и людей, которые уже живут в домах, построенных этой компанией. Не ждите проблем - задавайте вопросы!

Итак, выбрали застройщика, объект, пообщались с жильцами и соседями. Пришло время поговорить о главном – о цене. Путем банального телефонного обзвона отделов продаж мы выяснили: сегодня в городе она варьируется от 5 до 11 тыс. грн. за квадратный метр. Разница существенная. Давайте посмотрим, из чего она складывается и какие, в конечном счете, предложения следует принимать всерьез.

Каждый застройщик желает взять…

…Побольше. А как же? Производитель всегда хочет много – это бизнес. Но получает столько, сколько готов дать потребитель – это рынок. С наступлением кризиса эти истины стали особенно очевидны. Мы уже понимаем, что квартиры, которые не имеют перспективы быть в ближайшее время достроенными, сегодня не стоят ничего - по сути, они воздух. Поэтому, какие бы акции и распродажи ни объявлялись, сколько бы за «воздух» ни просили – хоть 2 гривни, такие инвестиции можно считать чистой воды благотворительностью в адрес терпящих бедствие застройщиков.

С другой стороны, те компании, которые не остановили производство и сумели в условиях кризиса сформировать реальные предложения, пользующиеся спросом – им ведь такая удача не сама на голову свалилась. Возможность достраивать объекты в нынешних условиях означает принять на себя весь огонь долговых обязательств по старым кредитам, «выбивание» кредитов новых, извлечение собственных резервных средств, сокращение персонала и возрастание нагрузки на оставшихся сотрудников, рост цен на стройматериалы, абсолютное бездействие со стороны правительства и постоянное брюзжание обывателей, которые безусловно считают, что застройщик просто обязан сделать цены дешевле.

Честно говоря, мы и сами были уверены, что по мере активизации кризиса цены на рынке упадут раза в три. Об этом не говорил и не писал только ленивый. Но до сих пор ничего такого не произошло, а почему? Очевидно, что если выживший и продолжающий работать застройщик не опускает цену, значит, она дошла до того предела, ниже которого начинаются убытки. И если он радостно припустится навстречу покупателю, значит, разделит судьбу большинства и погибнет.

В одной из донецкий компаний нам на пальцах объяснили: если раньше кредитные займы обслуживали шесть одновременно строящихся объектов, то теперь – только один. То есть денежная нагрузка на квадратный метр только от ежемесячных процентов по кредиту выросла в пять раз и составляет сегодня порядка 20-30% стоимости. Это если кредит был в гривне. А если в долларах? Тогда долги компании увеличиваются еще почти в 2 раза.

Потребитель сегодня, конечно же, пытается диктовать свои условия – до тех пор, пока есть выбор, проблемы застройщиков его мало волнуют. Поэтому строителям приходится гибко балансировать на грани рентабельности, то замораживая цены в гривне на фоне растущего доллара, то предлагая рассрочки, то увеличивая количество бесплатных сервисов – начиная от оформления документов и заканчивая предоставлением дизайнерских проектов планировок.

Свой среди чужих

Второй вопрос, как долго потребитель будет на «коне» - с приятными во всех отношениях скидками и преференциями? Сегодня в донецких новостроях уже практически не осталось одно- и двухкомнатных квартир. В год кризиса они были самыми доступными и потому - самыми востребованными. Новых предложений в ближайшее время будет раз-два и обчелся – мы все наблюдаем, как тяжело продвигается работа на самых «живых» стройках Донецка. По самым оптимистичным прогнозам, в будущем году общими усилиями в эксплуатацию введутся максимум две-три высотки. О перспективной динамике говорить не приходится – срок строительства дома составляет в среднем два года, и поскольку в 2009 году ни одного нового объекта в городе заложено не было, то в 2011-м каждая новая квартира станет уникальной. Риэлторы в один голос прогнозируют тотальный дефицит готового жилья уже в начале будущего года.

Откуда в такой ситуации взяться тенденции к снижению цены? Ее и нет. Цена уже сегодня подросла, и естественно, что тот, кто выставит предложение в отсутствии конкуренции, дальше будет диктовать максимальные цены. Насколько максимальные? Давайте прикинем. Сегодня большинство домов на завершающей или завершившейся стадии строительства продается все-таки по старой – докризисной - себестоимости с минимальной для застройщиков рентабельностью, которая едва погашает кредитную нагрузку. О сверхприбылях (если они и были когда-то где-нибудь в столицах), в городе Донецке никто не упоминает. Не до жиру.

Но если речь пойдет о жилых домах, возведенных непосредственно в кризис, то во сколько застройщик оценит готовые квартиры с учетом того, что себестоимость выросла в разы, и на львиную ее часть изначально претендует банк с новыми условиями по кредитам под 30% годовых? Даже если оживут «недострои», на которые в любом случае все это время аккуратно капали проценты по старым кредитам, на «дешево» рассчитывать не приходится. А кто компенсирует «кризисные» затраты? Конечно же, потребитель, за которым, заметим, сегодня тоже не никто стоит, даже банки со спасительной ипотекой.

О бедном клиенте замолвите слово…

Это Донецк – город контрастов. Ничего не поделаешь. Потенциальные клиенты, способные оценить преимущества новостроя, иногда еще мало состоятельны. Мы и сами по молодости щедро платим за, увы, съемную квартиру и скупо откладываем на то, чтоб когда-то скоро, когда восстанет из мертвых ипотека, наша жизнь вышла бы на качественно новый уровень. Но много в Донецке и тех, кто до сих пор не определился с заработанным в годы стабильности капиталом. И вот они сегодня спешат. Иллюзия обвала рынка и распродажи за копейки даже для самых осторожных уже не есть руководство к действию. Если хотите купить котлован – тогда да, тогда ради Бога. Но в одной из немногочисленных компаний, которые имеют в продаже готовое жилье, нам по телефону предложили записаться в очередь на осмотр выбранной на сайте квартиры - менеджеров в отделе сократили, а количество желающих спасти свои деньги от послевыборной инфляции к Новому году прибывает. В интернете промелькнула информация о том, что статистика продаж возвращается к «докризисной», соответственно, в ближайших планах компании - выйти и на «докризисные цены». Не можем не процитировать понравившееся выражение: «Кто банкует дефицитом, тот его и танцует».

Так что правило третье при покупке новой квартиры мы для себя обозначили так: «Завтра не факт, что будет, но факт, что дороже. Поэтому если деньги есть сегодня – надо покупать сегодня!»

Не забывая, конечно, о гарантиях и качестве (но об этом - см. выше).

Александр Мельник, Арина Сошкина, «Комсомольская правда»

 


МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ


ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ

ПОСЛЕДНИЕ ВИДЕО

Погода
Погода в Киеве
Погода в Донецке
Погода во Львове
Погода в Симферополе

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер: