Вторник, 18 сентября 2018, 21:071537294071 Написать нам Реклама на сайте Мобильная версия English

Вверх

Крутое пике рынка недвижимости

Нынешний обвал рынка недвижимости еще раз обнажил его пирамидальную сущность. Подпитываясь вхождением на рынок все большего числа новых игроков – покупателей недвижимости, пирамида росла как на дрожжах. Росла бы она возможно и сейчас, если бы основой ее были средства, заработанные населением в реальных секторах экономики - промышленности, строительстве, сельском хозяйстве и т.д. Увы, пирамида возвышалась в основном за счет привлечения спекулятивных иностранных капиталов и упрощения системы кредитования иностранными банками. Как только инвесторы вывели свои средства с рынка, она рухнула в одночасье. 

Крупные инвестиционные компании, пытаясь сохранить активы, а возможно и заранее договорившись, вывели их с рынка Украины. Началось с того, что в сентябре произошел рост ставок по кредитам, все банки перестали выдавать их без первоначального взноса, а уже в начале октября взять ипотечный кредит стало практически невозможно. Последний гвоздь в ипотечное кредитование забил Национальный банк Украины, запретив на неопределенный срок выдачу кредитов в иностранной валюте, в частности в долларах США. И это при том, что именно в «зеленых» из-за низкой процентной ставки, по сравнению с гривной, бралась подавляющая масса ипотечных кредитов. Последствия оттока финансовых средств оказались вполне предсказуемыми – рынок недвижимости Донецка и всей Украины рухнул.
 
Риэлторы говорят, что сделки по продажам жилья сейчас почти не проводятся. Продавцы, все еще не веря в происходящее, и надеясь на скорый выход из финансового кризиса, не спешат выставлять свое имущество на продажу. Покупатели с «живой» наличностью выжидают, когда рынок достигнет дна. Тот, кто может себе позволить придержать недвижимость продавать не спешит, но это могут позволить себе не все. У многих кредиты, долги, разваливающийся на волне кризиса бизнес. Если раньше излишки заработанных средств бизнесмены вкладывали в недвижимость, чтобы гарантировать сохранение денег на черный день, то теперь этот черный день наступил, и потому продавать будут, причем много и по тем ценам, которые сможет предложить покупатель.
 
Что же это такое делается? Почему? За что? – Вопрошают многие. Ответ на поверхности - рынок был перегрет. Вспомните 1997 год. Сколько стоили квартиры в Донецке тогда? Однокомнатная - от 2,5 тыс. долл. где-нибудь в Пролетарском районе, до 6-7 в центре. «Двушка» - от 4 до 12 тыс. В 1998 году во время кризиса цены обвалились примерно на 25%. Однокомнатная в центре упала до 4,5-5 тыс., но не меньше. Что же мы видим сейчас? Цены обвалились уже в два раза, и как считают многие это не предел. То есть сравнивать с 1998 годом в данном случае как-то даже не корректно.
 
Рынок недвижимости высветил сейчас всю проблему баланса зарплата-жилье. Все тот же 1997 год - кредит в банке можно было получить лишь по большому блату, а об ипотечных кредитах никто и не слыхивал. Средние зарплаты в ту пору, если кто не помнит, были примерно на уровне 300-350 грн, то есть около 150-200 долл. Однокомнатная квартира, как мы уже сказали, стоила примерно 6 тыс. долларов. То есть семья, состоящая из двух работающих, могла спокойно накопить на однокомнатную, а то и на двухкомнатную квартиру примерно за два года. Муж, скажем, получает чуть выше среднего - долларов 300, жена – 150-200. Живут на зарплату жены, деньги мужа откладывают. Тогда на 200 долларов в месяц прожить было вполне реально, коммунальные платежи с нынешним уровнем было не сравнить, да и все остальное тоже, арендовать квартиру на окраине можно было долларов за 30-40. Без всяких банков семья могла накопить за пару лет 6 тыс. долларов, которых вполне хватало на двухкомнатную квартиру где-нибудь в Пролетарском районе или на однокомнатную квартиру в центральном Ворошиловском.
 
А теперь возьмем 2007 год, когда рынок практически достиг своего апогея, то есть 10 лет спустя. Средняя зарплата составляла год назад в Донецке с натяжкой 400 долларов. Стоимость однокомнатной квартиры, которая десять лет назад стоила 6 тысяч «зеленых», к 2007 году выросла примерно до 70 тысяч долл., причем в лучшем случае. Считаем. Все та же семейная пара, благосостояние которой за десять лет в привязке к доллару возросло аж в два раза. Итак, пусть семья живет теперь на 400 долл. в месяц, которые зарабатывает жена, а зарплату мужа, чуть больше среднего уровня, скажем 600 долл. семья откладывает на квартиру. В год получаем около 7 тыс. долл. Несложная арифметика показывает, что на однокомнатную квартиру семья со средним доходом специалиста вынуждена собирать около 10 лет, и это без учета постоянного роста цен, за которым было просто не поспеть.
 
Многие задавались вопросом - почему где-нибудь в Праге или в Будапеште, в которых уровень заработной платы намного выше донецкого, квартиры стоят почти в полтора-два раза меньше, чем в Донецке, не сравнивая уже с Киевом? Там что стройматериалы другие используются или квартир столько понастроили, что жить в них некому? Отчасти да. Понастроили там много, причем из-за меньшей бюрократии, взяток, процентов по кредитам для строителей, себестоимость новостроя в этих странах существенно ниже, чем у нас. Но дело не только в этом. Рынки недвижимости этих стран не имеют ярко выраженной пирамидальной составляющей. У нас ведь многие залазили в бремя кредитов даже не потому, что им жить было негде, а чтобы заработать денег. Взял кредит под 15% в валюте, а цены за год выросли на 50%. Плюс доход от квартирантов. Если успел продать до кризиса, то навар, согласитесь, неплохой.   
     
Слухи и статьи в прессе о том, что рынок рухнет начались еще несколько лет назад, но им почти никто не придавал значения. Все считали, что это происки инвесторов, желающих сбить цену и нагрести еще больше недвижимости. Отчасти так и было. Выиграл и вовремя продал недвижимость не тот, кто анализировал газетные статьи, а тот, кто точно знал, когда западные инвесторы начнут выводить капиталы из страны. 
 
Сейчас рынок недвижимости в крутом пике. Цены падают, 1-комнатную квартиру в центральных районах уже вполне реально купить за 35-40 тыс. долл., 2-комнатную за 45-55 тыс. В области дела обстоят еще хуже. В Мариуполе, к примеру, стоимость квартир уже упала более, чем вдвое: 1-комнатную квартиру можно приобрести за 16-20 тыс. долл., 2-комн. – за 25-35 тыс. долл. До какого предела опустятся цены в итоге? Когда наступит дно, после которого начнется ожидаемый подъем? Эксперты рынка согласны с тем, что реальные цены (с учетом восстановления уровня зарплат по отношению к доллару до докризисного уровня) это примерно 400-500 долл. за кв. метр жилплощади. За пару лет семья может, как мы уже сказали, собрать без всяких кредитов около 15 тыс. долларов. Это примерно цены 2002-2003 годов. За эту стоимость тогда можно было купить однокомнатную квартиру в центре, или 2-комнатную в Киевском, Калининском, 3-комнатную – в Пролетарском районе. Именно столько, с учетом уровня заработной платы дончан, по идее, должны стоить квартиры в Донецке.
 
К сожалению, те, кто разрабатывал и внедрял пирамидально-спекулятивную схему в Украине, обратили свой взор именно на рынок недвижимости. Это, в общем, понятно, крыша над головой, это как еда, - люди отдадут за комфорт все честно заработанное. Ясно и то, что спекулятивный капитал рано или поздно в Украину вернется. И что дальше, будем строить новую пирамиду? Конечно, будем. Пройдет пара лет. Страсти улягутся. Тот, кто потерял все, и будет расплачиваться с банками по долгам еще долгие годы, конечно, в эту игру больше играть не станет. Но всегда найдутся новые игроки – подрастающее поколение, да и те, кто сумел заработать, вовремя расставшись с пирамидой, продав недвижимость на пике роста, наверняка не прочь будут попытать счастья снова.
 
Некоторые считают, что проблему решит введение налога на недвижимость, но в Америке эта мера рынок не спасла. Пока у людей есть желание участвовать в азартных играх, ситуация не изменится. Увы, в то время как одни пытаются заработать деньги на спекуляциях, взвинчивая цены, другие, даже специалисты с доходом выше среднего, вынуждены скитаться по съемным квартирам. Сейчас у таких людей появился шанс обзавестись собственным жильем. Так, что не все беспросветно на горизонте.
 
 
 
Вадим Новоселов, специально для "Острова"   
 

 


МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ


ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ

ПОСЛЕДНИЕ ВИДЕО

Погода
Погода в Киеве
Погода в Донецке
Погода во Львове
Погода в Симферополе

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер: