Понедельник, 15 октября 2018, 15:531539608020 Написать нам Реклама на сайте Мобильная версия English

Вверх

В интервью “ОстроВ”, генеральный директор “Строительного Альянса Донбасса” Олег Миланин, рассказал на сколько упали заработки строителей во время кризиса, зачем нужно напечатать 100 млрд. гривен, сколько занимают взятки в стоимости жилья, и станет ли Донецк городом небоскребов.

МЫ БЫЛИ СЛИШКОМ НАИВНЫМИ

- Во-первых, поздравляю со сдачей дома (в жилом комплексе (ЖК) «Центральный» - прим. авт.) и предлагаю начать с итогов строительного года. Помнится, в 2010-й вы входили на мажорной ноте – «САД» получил кредит от Проминвестбанка и рассчитывал вскорости покончить с кризисом. Ожидания совпали с реальностью? 2010-й стал проще 2009-го?

- Нет, я бы не сказал. Не проще. Мы ожидали оживления рынка, но его не произошло. Были надежды - политика с экономикой ведь связаны - что переход на новые отношения или возврат к старым, понятным и прогнозируемым, приведет к быстрому восстановлению строительства и росту спроса на ту продукцию, которую мы производим..

 

Наверное, мы были слишком наивными. И, к сожалению, ошиблись во многих вещах. Если спрос на квартиры как был, так и остался на прежнем уровне (2009-го года – прим. авт.), то роста спроса на коммерческие помещения не произошло. Первые этажи наших домов и пристроенные к ним помещения должны были стать ресторанами, магазинами, фитнес-центрами, офисами - к сожалению сегодня они мало востребованы. Бизнес пока находится в состоянии заторможенности и активных действий не предпринимает.

- А почему «САД» делает акцент только на жилую недвижимость? В Донецке очень много офисных центров построено за последние два года и строится сейчас. И в то время как жилые дома замораживались, коммерческое строительство было заметно. Вы сознательно отказались от этого направления?

- Да, отдельно мы коммерческие объекты не строим, только в составе жилого комплекса, необходимые для инфраструктуры. Тем не менее, это порядка 15% от общего объема. В активе «САДа» есть и бизнес-центр (главный офис компании, где и проходило интервью - прим. авт.), но он строился для собственных нужд большой растущей компании, для представительских функций в том числе. Почему больше не строим? Нам лучше понятен спрос на жилищную недвижимость. Анализу настроений и потребностей этого сегмента мы посвятили много времени и сил, и сегодня хорошо понимаем - куда идет этот рынок, что он хочет, как надо для него строить.

Что же касается строительства коммерческой недвижимости в Донецке, то надо понимать - все, что сегодня строится, строится исключительно собственниками для себя. Чтобы строить что-то на продажу - а мы все-таки девелоперская компания, т.е. не собираемся эксплуатировать эти помещения сами – нам нужен потребитель. В последние 2-3 года потребителя нет. А значит, какой смысл нам строить? Это накладно, потому что коммерческие объекты достаточно дорогие, требуют большого запаса собственных финансовых средств, да и специфические в исполнении. Трудно заранее угадать требования конечного заказчика - ему же потом эксплуатировать это здание. Когда в составе комплекса «Центральный» строился торговый центр, мы два или три раза его перепроектировали в процессе (под «Фуршет» - прим. автора). Так что пока отказываемся от новых коммерческих проектов.

- В жилой недвижимости вы себя чувствуете уютнее?

- В жилье нам доверяют. Мы знаем, как построить работу, чтобы к нам в любом случае пришел покупатель. Кроме того, здесь быстрее происходит оборот средств, даже после того, как стали невозможны форвардные продажи.

- Вы имеете ввиду механизм ФФС (Фонд Финансирования Строительства – прим. авт.)?

- Да. Когда его ругают, я не понимаю, за что именно… Мы первыми в Донецке работали по нему с первого дня, он нам удобен, очень понятен. По-моему, он и потребителю понятен и, в первую очередь, выгоден, потому что на стадии строительства квартиры стоят дешевле.

- Но с началом кризиса вы отошли от этого механизма.

-А потому что мы перестали продавать недостроенные дома и оставили в продаже только готовые квартиры. Нам ФФС не нужен был тогда как правовой механизм для привлечения клиентов.

- Т.е. это было сознательное волевое решение, а не продиктованное рынком или регуляторами?

- Рынок стал непредсказуемым, а реагировать надо было адекватно. Брать на себя обязательства, которые можем не выполнить, и говорить «мы гарантированно закончим дом ровно такого-то числа» - нам не хотелось. Поэтому мы сняли с продаж незавершенные квартиры и продавали только готовое жилье, уже введеное в эксплуатацию.

Понимаете, вчера мы строили планы десяти-, пятилетние, из них верстали годовые, которые затем разбивали на кварталы. Месячными срезами и еженедельными отчетами мы анализировали их выполнение. Сегодня мы перешли от годовых планов к месячным, от месячных к недельным, и в течении недели еще несколько раз происходят корректировки. Потому что не так все сегодня понятно и нельзя планировать так далеко.

Слава Богу, благодаря темпам и объемам, которые у нас были, мы имели достаточно большой запас готовых квартир. За счет ввода в эксплуатацию мы его постоянно пополняем, формируем предложение в ассортименте. В прошлом году мы сдали дом, расширили ассортимент на 120 квартир. В этом году то же самое. Это абсолютно надежно для потребителя, понятно, разумно, без каких-либо рисков.

- Т.е. 120 квартир - это тот запас, который всегда есть в резерве у компании?

- Да, это стратегический запас, с которым мы последние два года работаем. Он снижается - мы его пополняем.

- А сколько вообще квартир сейчас в месяц продается?

- 8-10 квартир.

- А до кризиса было сколько?

- Стабильно 30-40 квартир в месяц, было и 50.

- А вы используете только прямую модель продаж? Или работаете через агентства недвижимости?

- Мы пытаемся их привлекать, потому что понимаем, что это достаточно широкая сеть, и они работают с потенциальным потребителем. Но с агентствами всегда было тяжело работать, потому что наша цель - продажа конкретных квартир в конкретном доме, а задача любого агентства - продавать тот ассортиментный ряд, на который поступили заявки. Агентства не являются активным продавцом, они сидят и ждут пока к ним придут и спросят, что у вас есть. Покажут на выбор пять квартир, и им все равно какую из них продать. Им важно выполнять свой план.

Кроме того, любой потребитель всегда хочет прийти на завод-изготовитель и купить не у посредника, а из первых рук. Он же понимает, что в противном случае будет нести затраты, связанные с комиссионным вознаграждением. А с производителем еще и поторговаться можно, тем более сегодня. Поэтому все застройщики стремятся создать собственную продажную структуру.

- Я знаю, что на Западе застройщики часто сами проводят отделку квартир в своих домах и потом сдают их в аренду. Почему у нас нет таких маркетинговых моделей?

- Потому что для этого нужен доступ к дешевым ресурсам. Либо нужно иметь собственные свободные средства. Давайте прикинем – стоимость квартиры минимум 8 тысяч гривен (за кв.м. – прим. авт.), в ее ремонт нужно вложить еще минимум 3 тысячи гривен за квадрат. Вот и посчитайте, почем нам нужно ее сдать и какой срок окупаемости получится. Вы получите лет 25–30. С сегодняшней ценой денег такая модель – это фантастика.

- Кстати о финансах и о цене денег. Я помню ваше интервью в конце 2009 года, в котором вы говорили, что через полгода банки сами будут бегать за девелоперами с просьбой продавать квартиры в кредит или взять денег. Почему этого не произошло?

- К сожалению, в этом я и ошибся. Хоть у меня и финансовое образование, и я очень много и часто общаюсь с финансистами разного уровня, в том числе - и с банковскими. Наверное, предпосылки к этому были, и сегодня они есть – потому что денег реально у банков очень много. И они рано или поздно обречены выйти на рынок и пытаться их как-то использовать. Ведь какая функция у банка? Взять деньги дешево и продать их дороже, а на комиссии заработать. Это их основная философия в жизни. Когда мы увидели, что люди понесли деньги на депозиты – это самый простой способ пополнить семейный бюджет в кризис – казалось очевидным, что с поступлением средств банки начнут искать варианты инвестиций в реальный сектор экономики, в частности - в ипотеку. Но, к сожалению, страхи у них огромные. Сегодня в банках в отделах риска сидят молодые ребята, которые недавно получили образование (я упрощаю, конечно), им дают три таблички, как нужно считать риски, и по этим расчетам в условиях кризиса у них везде получаются сумасшедшие риски. И они на всех проектах ставят свое «нет-нет-нет»… Денег у них уйма просто-напросто, но вы попробуйте сейчас в любом банке произнести «строительство» или «девелопмент» – у них сразу случится истерика, валерьянку нести придется.

А с другой стороны, я буквально вчера читал, что банкиры в очередь выстраиваются, чтобы купить облигации внутреннего государственного займа и с радостью берутся за покупку облигаций по НДС, которые выпустило правительство. Тут понятная доходность, сумасшедшие гарантии, и им интереснее вкладывать деньги туда. Потом в итоге все эти деньги тратятся на социальные нужды, и получается замкнутый круг. Ведь если сегодня свободные средства коммерческих банков не идут в реальный сектор, то откуда в нем возьмутся деньги? Их надо заставить, тогда и ипотека будет. Но это должно решиться на уровне Нацбанка, Кабмина – на государственном уровне.

- А что мешает застройщикам внедрять собственные программы финансирования покупателей?

- Так а где ж нам взять денег?

- А если на Западе? Размещение тех же облигаций…

- Запад точно так же к этому относится. Редкая компания с понятным бизнесом уровня ДТЭК или СКМ может позволить себе взять деньги на Западе. Мы на своем уровне пока себе этого позволить не можем. Мы бы с удовольствием, но это не реально. Это утопия.

СЕЙЧАС ЗАДАЧА НЕ ЗАРАБОТАТЬ, А ВЫЖИТЬ

- А есть статистика квартир, проданных за наличные и в кредит? И как эти цифры менялись со временем?

 - Мы уже забыли слово такое – кредит. Честно говоря, в последние два года мы ипотеки не видели. Покупки в кредит закончились где-то осенью 2008 года. А до того - да, процентов 70 жилья покупалось в кредит. Это же удобно, в самом деле, даже для человека состоятельного - не извлекать деньги из бизнеса или депозита, а маленькими порциями не спеша гасить. 

Сегодня есть другой механизм. Иногда к нам обращаются люди с просьбой продать квартиру в рассрочку. Вот рассрочку мы делаем, но небольшую, максимум на полгода. На больше возможностей нет.

- Знакомый агент по недвижимости говорил, что в 2008 году две трети сделок с недвижимостью в Донецке были спекулятивными. И привел такой аргумент – посмотрите ночью на любой новострой, и вы увидите, что многие окна в нем не светятся, т.е. квартиру купили, но она не заселена. Значит, ее покупали с целью перепродажи. Вы как-то отслеживали эти процессы?

- Давайте возьмем наш микрорайон «Центральный». Там продано на данный момент 700 квартир. В 500 сейчас живут люди. Незаселенные квартиры либо покупались для детей, либо там сейчас идут ремонты. У меня лично есть знакомый, который купил две однокомнатные квартиры для своих детей, но он заканчивает выплаты по ранее взятому кредиту, и у него просто нет сегодня возможности делать там ремонт. По нашим наблюдениям, где-то квартир 30-40 точно покупались не для себя. И то я думаю, это были больше не спекулятивные покупки, а инвестиции – как в банковскую ячейку. Вложение своих денег, чтобы они не сгорели от инфляции. Эти инвестиционные квартиры уже практически все проданы - ну, может, пяток еще остался, не могу точно сказать.

Еще 2-3% квартир, которые перепродаются сегодня - это связано с тем, что люди меняют место жительства, переезжают в другой город. Сейчас очень активно пошла волна миграции из Донецка в Киев, кто-то выезжает за рубеж. Так что я не считаю, что 2/3 сделок были спекулятивными – процентов 10 в лучшем случае.

- Вы хорошо представляете портрет целевой аудитории «САДа»? Кто ваши потребители по возрастной, например, категории? По каким-то другим признакам классифицируете их?

- Пытались вчера. Сегодня уже очень размыт портрет потребителя. Раньше в большинстве это была молодежь 30-35 лет с доходом выше среднего, в основном семейные пары. Сегодня потребители очень разные, все равно с доходом выше среднего, но появились и пожилые пары, родители плюс дети с семьями, подтягиваются друзья, когда 3-4 семьи хотят жить вместе на одной площадке. Особенно приятно, что такое расширение аудитории произошло сейчас, когда  количество людей, которые могут приобрести квартиру, значительно уменьшилось, рынок стал более избирательным, и стали играть все большую роль критерии надежности и качества.

В кризис начали работать другие принципы покупки квартир, изменился уровень понимания инвестиций в жилье. Тут работают и элемент доверия к нам как к застройщику, и преимущества комплексности, и соответствие наших домов современным требованиям к качеству жизни – наличие котельной, нормальное давление в трубах, индивидуальные приборы учета, энергосбережение, консьерж в подъезде, свой ЖЭК убирает двор, моет коридоры каждый день, менеджер дома утром тебе улыбается… Где еще такое можно увидеть в Донецке?

- Может, вам не слишком приятно будет это слышать, но у меня есть знакомые, которые живут в ЖК «Центральный» и жалуются, что попали в окружение ремонтов, шум которых не замолкает никогда, и в квартире становится невозможно жить. С чем это связано? Стены слишком тонкие? Или материалы не шумоизолирующие?

- Это просто судьба любого многоквартирного дома не только на первичном рынке, и дело тут не в звукоизоляции. Не поверю, если вы скажете, что в вашем подъезде хотя бы раз в год кто-то не затевает ремонт. А здесь новый дом, и все только заселяются. Мы не можем в указном порядке заставить людей делать ремонт одновременно, чтобы все синхронно закончили. Я скажу больше: в доме, в котором я живу – это самый первый дом, который мы построили и заселили пять лет назад – сейчас у кого-то начался ремонт. До этого в квартире никто не жил – просто человек ее купил, и она стояла. И есть еще две квартиры, где ремонт даже не начинался.

Но, как подсказывает наш опыт, в течение первого года большая часть ремонтов проходит. В дальнейшем мы пытаемся смотреть, чтобы точечные ремонты проводились в максимально благоприятной для жильцов обстановке. Например, ограничиваем через службу эксплуатации время ремонта, запрещаем работы в выходные дни, контролируем чистоту, состояние лифтов, площадок, подъездов.

- А как вообще сегментируется жилищный рынок в Донецке? По ценовому или какому-то другому критерию? У нас, кажется, все новострои позиционируются как элитные, а на самом деле нет ни одного элитного дома.

- Просто под классификацию элитности в Донецке трудно попасть. Здесь главный критерий – место, но в Донецке вообще мало таких мест, может, даже совсем нет, которые ему соответствуют. Было несколько точечных попыток создания элитной недвижимости, не буду о них говорить, еще одна попытка будет вскоре достроить один дом…

- Вы имеете в виду «Обкомовский»?

- Да. Посмотрим, что из этого получится. У нас жилье класса чуть выше среднего, не бизнес- и не элитного. Может, только за счет качества и наполненности наших домов они выше категорией, чем эконом-вариант. Но вообще-то мы строим обычные дома - такими, какими они должны быть.

- В денежном выражении можете оценить годовой объем рынка первичного жилья в Донецке? Открытой информации об этом нет.

- Ее и закрытой нет. Я так понимаю, что под объемом вы имеете в виду валовый доход от продаж по всем застройщикам? Раньше мы пытались как-то анализировать продажи основных конкурентов для того, чтобы понять емкость рынка, и как-то в маркетинговых планах попытаться это отобразить. Сейчас эту информацию трудно мониторить. То, что мы продаем больше всех – это я гарантированно могу сказать. Благодаря тому, что у нас есть запас готовых квартир и правильная концепция микрорайона.

- Доля вашей компании на рынке жилья?

- На рынке строящегося жилья мы, наверное, занимаем нулевое место по объему, поскольку из того, что у нас строилось, мы все достроили. Есть компании, которые строят в 10 раз больше, но у них ничего не вводится в эксплуатацию и сегодня стоит в виде незавершенного строительства. Если имеется в виду рынок продаваемого жилья, то мы - безусловный лидер. И по количеству сданного в эксплуатацию жилья – тоже (со сдачей последнего дома «САД» отметил рекорд в 100 000 кв.м. – прим. авт.)

- Хорошо, а во сколько вы оцениваете стоимость ЖК «Центральный» как проекта?

- Думаю, когда мы закончим «Центральный» полностью (к 2013 году – прим. авт.), то где-то к миллиарду гривен подойдет. Мы очень много вложили в создание сетей, строили подстанции, достаточно далеко тянули линии электропередач, газ, воду, канализацию. Плюс двухуровневый подземный паркинг внутри «Центрального» - сложное технически и безумно дорогое в исполнении сооружение с серьезными системами автоматики и контроля.

- Сколько денег вам нужно, чтобы закончить весь микрорайон?

- Два дома осталось, плюс примыкающие объекты, составляющие инфраструктуру. В совокупности нужно еще где-то 250 млн. грн., и надеюсь, что в ближайшие два года мы их освоим.

- Кстати, какова рентабельность строительства сейчас и до кризиса? Часто приходится слышать, мол, у строителей были сотни процентов сверхприбыли в год, поэтому так им и надо…

- В докризисные времена 20-30% рентабельности для донецкого рынка было нормально. Если говорить о Киеве или о Крыме – может, там и было процентов 200. Цифры не знаю, врать не буду.

Опять же, смотря как считать - если правильно подходить к слову «рентабельность», то, к примеру, проценты по кредиту в нее закладываться не должны. Тут нужно еще понимать, что когда начался пик в 2003 году, то строительные компании еще не были укомплектованы ни техникой, ни оборудованием. Поэтому зачастую все свободные средства, которые появлялись у компании, шли на капитализацию бизнеса. Посмотрите, как мощно вырос «Альтком». Посмотрите сколько у них кранов! Что такое один кран «Команса», который у нас на стройке стоит? Это 600 тыс. долларов. Это дорогое удовольствие, если ты хочешь строить качественное жилье.

В 2009 году рентабельность была отрицательная – чтобы не останавливать стройку, мы продавали иногда даже себе в убыток. Сегодня - где-то около нуля, т.е. реализуем по той себестоимости, которая сложилась.

- По итогам 2010-го так и рассчитываете просто остаться на нулевой рентабельности?

- Да. Пока что да. Пока у строителей стоит вопрос не заработать денег, к сожалению, а выжить.

- А как менялись доходы компании с течением времени? Например, в 2009-м по сравнению с 2008-м?

- Упали где-то в четыре раза.

- А на 2010-й какие прогнозы?

- Думаем остаться на уровне 2009-го.

- Т.е. рынок в состоянии стагнации и не движется ни вверх, ни вниз?

- Да. 

СТРОИТЕЛЬСТВО - ЭТО ПАРОВОЗ, КОТОРЫЙ ВЫТАЩИТ ВСЮ ЭКОНОМИКУ

- А когда наступит оживление? Или, наоборот, будет падение?

- Уже не рискну что-то прогнозировать, как с ипотекой. Хотя по-прежнему уверен, что без ипотеки ничего хорошего не будет. Экономику и бизнес вытащит только конечный потребитель, который будет покупать непосредственно для себя. А покупать он начнет тогда, когда у него для этого появятся желание и возможности. Желание у него есть и сегодня, но вот возможности нет. Как нет понимания им своего будущего, стабильности. В любом случае ему надо предложить доступные механизмы, а это государственная программа, потому что коммерческие банки никогда не дадут дешевой ипотеки.

- Но ведь есть риск, что если вернется дешевая ипотека, вернутся и спекулянты. И снова начнут раскачивать рынок.

- Вот поэтому программа и должна быть государственной, как это сейчас делается в России. Посмотрите – Белгородская область строится сумасшедшими темпами. Там все счастливы и довольны, потому что от человека требуется только 30% стоимости жилья, а остальное - это кредит от государства под 4-5% годовых на 20 лет. И у человека не спрашивают, где он будет покупать, сколько метров и по какой цене – дают и все. Это федеральная ипотечная программа.

- Да, но Россия богатая страна. Где такие деньги возьмет наше государство?

- Нет другого варианта. Мне нравится, как выходит из положения Москва. Конечно, там бюджет сумасшедший, но все-таки идея хорошая. Правительство Москвы как заказчик расселяет (у них есть законодательная база) 3-х, 5-ти, сегодня уже 9-ти этажки, за свои средства подводит к ним коммуникации, дороги и объявляет конкурс - здесь должны быть четыре 17-20 этажных дома с такими-то характеристиками, кто построит? Я! С победителем сразу заключают контракт на выкуп всех 100% квартир. Застройщик идет в банк и под этот контракт получает финансирование на нормальных условиях. Из построенного 30% отдается под расселение и 70% продается на рынке по нормальной цене. Т.е. правительство Москвы выполняет функции девелопера. И всем выгодно. Решается две программы одновременно. Так давайте и мы напечатаем денег 100 миллиардов, дадим по 2 миллиарда в каждую область и скажем губернаторам и мэрам: вот вам деньги - занимайтесь, потом деньгами и вернете.

А у нас только говорят о том, что строительство нужно поднимать, что один строитель кормит 260 смежников – металлургов, угольщиков и прочую цепочку. Это действительно так. Строительство - это паровоз, который может вытащить за собой всю экономику. Но ему нужны деньги, чтобы тронуться с места. Вот почему для этого не напечатать денег и не отдать их нам в реальный сектор, я не пойму 

- Так это же вызовет инфляцию! Гречка опять подорожает.

- А сейчас что, инфляции нет? Зато начнет расти экономика, и за счет этого роста инфляция будет компенсироваться. Постепенно лишние деньги будут изыматься, причем через потребление. А не как сейчас, когда народ несет деньги в банки под смешные проценты. И мне кажется, государство напрасно подбадривает этот процесс. Все стали ростовщиками, а экономика стоит.

- А что скажете о недавней инициативе губернатора? О том, что кто хочет иметь жилье – идите и стройте, а мы вам дадим место. Правда, за чертой города.

- Я, к сожалению, детально не знаком с программой – там просто землю дадут или инфраструктуру обеспечат? Школа, садик, спортивные площадки - там будет все это? Будет ли там работа? Если все это государство сделает за свой счет, то, наверное, кто-то откликнется, какие-то молодые семьи. С другой стороны – ну как молодая семья сейчас что-то построит? Все равно встанет вопрос – где взять дешевый кредит на стройматериалы? Так, может, лучше сразу к этому придем – дадим нормальную ипотеку. 30% вы своих кладете, а 70% вам дает государство под 4% годовых на 20 лет под залог квартиры. Идите – покупайте.

Я понимаю, 30% наличными тоже не всегда просто найти, но многие бы задумались. Есть родители, родственники, старая квартира, как-то же мы все раньше выкручивались. У всех есть какие-то сбережения. 30 млрд. депозитов из неоткуда в банки не пришло – из чулков достали..

Радует, что какие-то подвижки уже есть. Вот сегодня буквально читал о том, что правительство собирается запустить программу для очередников - речь идет пока о доступном жилье - и Мариуполь у нас в области уже получил какие-то деньги для ее реализации. По этой программе при покупке жилья государство компенсирует 30% его стоимости деньгами безвозмездно. Хотя мне все равно кажется, что мы изобретаем какой-то велосипед, и нужно брать готовый пример с России.

- Кстати, когда-то вы говорили, что часть квартир в своих домах «САД» отдает городу, в качестве социального жилья. Куда идут эти квартиры? Вы как-то контролируете, кому они достаются?

- Да, 17 квартир мы отдавали на баланс горсовета. А дальше прерогатива исполкома,  горсовет перед нами не отчитывается. Думаю, они заселяют тех очередников, которые у них есть. К нам по факту уже люди приходят прописываться с ордерами на поселение.

У НАС МНОГО «ЗАЧЕМ» И «ПОЧЕМУ»

- К вопросу о том, что доступное жилье по-прежнему недоступно. Часто доводится слышать, что легче купить квартиру в Праге или Стокгольме, чем в Донецке. Потому что цена там такая же, а уровень комфорта и услуг, в том числе ЖКХ, не сравним, да и доходы у жителей много выше. Почему это так?

- А почему двуместный номер в пятизвездочном отеле в Риме с завтраком стоит 300 евро в сутки в пик сезона, а одноместный номер в отеле Hyatt в Киеве, без завтрака, с потолком, до которого можно достать рукой, стоит 400 евро?

- Почему?

- У нас вообще выше цены. На все. Себестоимость выше. И жизнь дороже. Не думаю, что в центре Праги вы купите дешевле, чем в Донецке – там просто уже все давно построено, но чуть дальше – да, купите. Там вообще другая жизнь. В Нью-Йорке мойка машины стоит 90 центов, а семья из двух человек может очень вкусно питаться месяц на 250 долларов. В Донецке это нереально.

- Я где-то читал, что на получение разрешения на строительство в Нью-Йорке уходит до двух недель…

- Так у них и нормы на строительство другие. Вот мы говорим о раздельном сборе мусора, что не надо все скопом утилизировать на свалке, а надо заниматься переработкой мусора, и это очень экологично, выгодно и правильно. Но если мы все с этим согласны, то зачем у нас в обязательном порядке нужны мусоропроводы в высотных домах? Это ведь тоже себестоимость? И зачем вышел в 2008 году новый СНиП (строительные нормы и правила – прим. авт.), который заставляет делать эти мусоропроводы из нержавеющей стали, самоочищающиеся и с прочими всякими наворотами, а не просто бетонные трубы, как раньше было? Получается, что на сегодняшний день стоимость каждого мусоропровода для 17-этажного дома около 1 млн. долларов. Удешевляет это или удорожает строительство?

У нас много таких «зачем» и «почему». Я, например,  знаю, что в Германии строят только летом - зимой не строят. Это дешевле? Дешевле. И тамошние аналоги СНиПов и ДБНов (Державні Будівельні Нормативи – прим. авт.) позволяют, например, делать высоту потолков 2,15 м., а не 3 м, как у нас. А это дополнительный бетон – дополнительные расходы. Вообще у нас нормативная база много чего заставляет делать того, чего не надо было бы делать, если мы говорим о том, что живем в рыночной экономике, где покупатель сам выбирает, покупать ли ему то, что строитель построил. А нам СНиП отрегламентировал даже сколько света должно поступать в окно. Это разве нормально? Мне кажется, что государство должно регламентировать пожарную и строительную безопасность, а качество жилья пусть рынок регулирует.

Но и здесь явный перебор. Я как-то прикидывал, что если собрать все нормы по пожарной безопасности, которые сейчас есть, то в составе нашего 17-этажного дома они составят до 30% себестоимости. Это не только пожарная сигнализация, но и сколько должно быть незадымляемых пожарных лестниц определенной ширины, мест отстоя… В Америке в 20-этажном доме одна несчастная пожарная лестница - металлическая, страшная, узкая, шириной в один метр, а мы дошли уже до гидрантов с брандспойтами в каждой квартире.  

Мы нормами у нас в стране подняли требования на очень большую высоту. Та же площадь на одного человека – 21,6 м. кв. плюс 10-15 квадратов на семью. Зачем столько, если людям это, может быть, и не нужно? Я вырос в квартире площадью 27 м. кв., где жили три человека. А сейчас, получается, мы не имеем права строить меньше 46 м. кв. Вот почему покупаются квартиры на вторичном рынке? Потому что цена на метр там выше, чем у нас, но квартира по площади меньше, и покупают ее охотней - общая стоимость выходит дешевле, а человека интересует отдельная квартира. И потом он за свои деньги сталкивается с проблемой старых труб, неблагополучных соседей, маленьких кухонь, и всего того, что делает потребительскую стоимость этой квартиры ниже плинтуса…

- Раз уж мы стали говорить о себестоимости, то давайте поговорим о роли в ней нашей разрешительной системы. Многие считают ее очень сложной и коррумпированной. Для того чтобы начать строительство нужно потратить три года на всякие разрешения, отводы земли и прочее. И в себестоимости недвижимости это может тоже занимать до 30%. Это действительно так?

- Я не скажу сколько это занимает в себестоимости - таких расчетов мы не проводили, не было желания просто. Но я скажу однозначно, что когда мы начинали строить первый объект в 2005-м году, мы тратили на проектирование и получение всех документов разрешительного характера где-то полгода-восемь месяцев. Сегодня это реально занимает два года. И еще 3-4 месяца, а то и до полугода нужно вводить объект в эксплуатацию после окончания строительства.

- Чем это вызвано?

- Поменялась нормативная база. Поменялся порядок прохождения документов, их очень много нужно собрать, причем одних и тех же подписей, согласований и заключений. Многие согласовательные документы ушли на Киев, в Донецке их уже не выдают. Например, для инвестэкспертизы нужно получить пять определенных законом заключений от управления экологии, санстанции и т.д. Раньше мы их получали на месте, в управлении экологии обладминистрации, которое было уполномочено этим заниматься. Оно и сегодня этим занимается, но номер этому заключению присваивается в Киеве. И для того чтобы его получить, все документы отправляются в Киев, и это удлиняет всю процедуру.

- И удорожает транзакционные издержки?

- Конечно. Удорожание идет и за счет содержания соответствующей  структуры.

- Т.е. если бы разрешительная система была проще, квартиры стали бы дешевле для конечного покупателя?

- Безусловно. Мы ж это все закладываем в себестоимость. Содержание, административные расходы.

- А на сколько упала бы цена квартир?

- Не хочу врать, я не готов сейчас назвать цифру. Не просчитывал. Я не стал бы акцентировать внимание именно на этой составляющей, она, конечно, повышает стоимость, но не настолько. Есть масса других вещей, которые влияют гораздо больше – проценты по банковским кредитам, например. Ведь дом строится два года и люди сегодня не покупают в строящемся здании. Т.е. застройщик должен строить за свой счет. Чтобы построить 17-этажный дом, на два года нужно взять где-то финансовые ресурсы. Проценты в это время начисляются? Начисляются. Это идет в себестоимость? Однозначно. Если вчера мы строили пять объектов одновременно и в год вводили три дома в эксплуатацию, то сегодня только один дом в год. И на него падает вся кредитная нагрузка, потому что кредитный портфель остался на том же уровне.

- Но зато ведь цены на стройматериалы в кризис снизились?

- Глобального снижения цены на стройматериалы не произошло. Давайте на примере рассмотрим – когда мы начинали строить первый дом (в 2005 году – прим. авт.) мы покупали арматуру по 1600 грн. за тонну. В 2008 году - по 7500. Т.е. за три года цена выросла практически в четыре раза. Когда начался кризис, цена на арматуру просела, и ее можно было покупать где-то по 4500. Сегодня ее цена порядка 6000 – то есть практически уже почти подтянулась к докризисному уровню. А буквально вчера еще на 10% подорожал бетон. Я думаю, что в ближайшие 3-6 мес. почти все стройматериалы снова станут стоить столько же, сколько и до кризиса.

- А почему? Откуда спрос, если у строителей такое тяжелое положение?

- Но они (производители стройматериалов – прим. авт.) тоже не будут производить себе в убыток. У них же своя себестоимость тоже поднялась. У них такие же кредиты, и проценты занимают до 30% в себестоимости, как и у нас.

- Какая у вас доля своих материалов и закупленных на стороне?

- У нас нет ни собственного кирпичного завода, ни бетонного, и нет желания их иметь, потому что на рынке мы нашли профессиональных подрядчиков, которые умеют этим заниматься.

В самом начале своего жизненного пути мы рассматривали такие варианты: например, не получается найти качественные окна или не можем добиться вовремя исполнения заказа - давайте недорого купим свое производство. Если ты имеешь свое помещение, можно вложить 100 тыс. долларов в оборудование и спокойно окна производить для себя. Но за счет нашего объема такой завод будет загружен всего на 5%, а чтобы сбыть остальные 95%, нужно ломать голову, давать рекламу, заниматься маркетингом – и так на каждом этапе. Зачем нам это нужно, когда есть хорошие партнеры? Например, по бетону мы чудесно работаем с заводом «Астор». Они всегда шли нам навстречу, никогда не было проблем с поставками в любое время, круглосуточно, с любыми добавками, которые нам нужны. Там работают серьезные люди, профессионалы, у них нормальное производство, зачем нам еще и этим заниматься?

- А много импорта закупаете?

- Котельные – да, импортные. Лифты – импортные. Многие составляющие окна - тоже импортные. Производство у поставщика свое, но профиль они закупают за границей. Очень много импортных товаров, связанных с пожарной безопасностью, электрикой, сантехникой. Но напрямую мы за рубежом ничего не покупаем, только через наших партнеров в Украине.

ВЫСОТНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО СЕГОДНЯ НЕЦЕЛЕСООБРАЗНО

- Чем было вызвано объединение нескольких компаний в Ассоциацию?

- История простая. В 2003 году, когда возникли наша первая компания и желание заниматься строительством, встал вопрос о том, что очень многие виды услуг нужно покупать на аутсорсинге (у внешних подрядчиков – прим. авт.). Сделать это оказалось практически нереально, потому что на рынке почти не было предложения. Было очень трудно найти подрядчиков, которые качественно выполняли бы определенный объем работ. И тех, кого удалось найти, было очень важно привязать к какой-то одной большой идее, побудить работать на одну задачу. Нам нужна была команда единомышленников, иначе не получилось бы набрать хороших темпов, а мы изначально нацелились на достаточно большие объемы. И так не спеша, по одному предприятию, к нам подтягивались подрядчики, генподрядчики, и становились членами ассоциации.

В итоге у нас получилась такая группа предприятий, где каждый занимается своим узкоспециализированным делом, решает свои задачи, но благодаря тому, что мы в одной команде, в конечном счете получается хороший, большой продукт.

- А кто конечные владельцы Ассоциации? И каков оборот?

- Ассоциация – это координирующий орган. Все предприятия - хозрасчетные совершенно организации, и у них, конечно, есть владельцы. С экономической точки зрения предприятия только выиграли - за счет координации появились объемы. Что интереснее для строительной компании - отремонтировать 100 квартир или построить один дом? Это на два года гарантированно загружает людей работой, но обязывает в свою очередь соблюдать качество и сроки.

- Вы все-таки не озвучили оборот компании…

- За 2009-й год, я думаю, миллионов 40… Гривен. Не очень много.

- А в докризисный период? В самый лучший год?

- Доходили до 200 млн.

- Это 2007-й?

- Да и в 2007-м, и в 2008-м.

- Т.е. в 5 раз оборот упал с тех пор?

- Да.

- Сколько сейчас человек работает в «САДе»?

- Совокупно около 400, на всех предприятиях. До кризиса было 1500 человек.

- И расширения штата в обозримом будущем не будет?

- К сожалению, или к счастью, мы сейчас сдали очередной дом, и нам уже и столько людей не нужно. В планах до конца года достроить паркинг и начать строительство остальных домов в «Центральном».

- А как же «Флора»? Это будет 200 четырехэтажных домов, и весь проект оценивается в один миллиард. Где планируете брать столько денег?

- Это суммарная стоимость проекта. Инвестиций столько туда не надо. Да, это будет чуть больше 200 домов, к их строительству собираемся приступать в мае, пока работаем над коммуникациями. Сначала мы хотели за пять лет все построить, сейчас думаем, что быстрее, чем за десять, смысла нет никакого, поскольку рынок не готов к такому количеству метров квадратных. Поэтому начальные инвестиции сегодня оцениваются в гораздо меньшую сумму - порядка 15-20 млн. долл.

Сегодня мы занимаемся поиском инвестиций или партнеров для реализации этого проекта. Проект достаточно смелый, отчасти революционный, потому что мы хотим не высотные дома строить, а совсем другой район с другими совершенно характеристиками. Такой коттедж в 4-х этажном доме. Так как застройка низкоэтажная, то люди будут жить «на земле», имея все преимущества современного жилья.

- Вы думаете, это будет пользоваться спросом?

- Я думаю, за счет того, что мы уйдем от многих дополнительных затрат, связанных с высотным строительством, это позволит нам строить дешевле – во-первых. Во-вторых, мы хотим кардинально поменять технологии и выйти на крупноузловую сборку домов, чтобы они строились в течение трех месяцев - поэтому туда можно вкладывать небольшие оборотные средства. За счет оборачиваемости мы получим более низкую стоимость и сможем предложить полную отделку этих квартир - т.е. это будут готовые недорогие квартиры в микрорайоне с новой философией и новым качеством жизни.

- И сегмент потребителей будет немножко другим? Все-таки дальше от центра…

- Ну и что, что дальше? Я считаю, что формирование спальных районов - это нормально для такого города, как Донецк. Вот чем вам центр нравится? Здесь пробки, гарь, погулять некуда выйти, кроме бульвара Пушкина. Но на бульвар можно и приехать из Заперевальной, из Текстильщика. Хотя, я так понимаю, никто особо не приезжает – у них там уже есть своя инфраструктура и своя культура.

Вообще, хотим мы этого или не хотим, но все равно все придет к тому, что богатые будут жить в богатых домах, бедные – в бедных. Не так примитивно конечно, но не должны на одной площадке жить бабушка, которая живет на пенсию и получает субсидию, и крупный бизнесмен, готовый оплачивать и консьержа, и охрану, и все остальное. Они не могут нормально ужиться – у них разные возможности и разные потребности, и рано или поздно они разъедутся по разным домам. И все услуги по ЖКХ должны привязываться к статусу дома – в одном доме за метр квадратный нужно 5 грн. платить, а в другом 30 копеек, к примеру.

Наша «Флора» располагается в два раза ближе к центру, чем тот же Текстильщик или Широкий. Это будут современные дома, утепленные по современным энергосберегающим технологиям, с индивидуальными приборами отопления, что немаловажно, с красивым внешним видом, подсмотренным в одной из моих зарубежных поездок - такой чешский вариант. Не думаю, что там будут жить неблагополучные люди - нет, они не активные социально. Там будет средний класс тот же. Это лучший вариант для пожилых пар, семей с детьми со средним доходом, одиноких людей. У них есть автомобили, они будут ездить в центр на работу, будут детей своих без страха оставлять и на улицу выпускать, поскольку в округе для них все будет понятно. Там свежий воздух, пруды, парковая зона, при желании можно создать красивый, экологически привлекательный ландшафт, чтоб выходить спокойно гулять в свое удовольствие.

 

- А как появилась «Флора»? У вас просто земля там была, или сначала проект разработали, а потом под него искали землю?

 

- Когда мы пришли к тому, что хотим строить не точечные объекты, а квартальные комплексы, то подыскивали именно такие участки, на которых могли бы реализовать свои амбиции. С этой целью отводили и этот участок, очень давно. Изначально на этой земле мы планировали высотное строительство, аналог «Центрального». Но это было на пике, когда мы думали, что нужно строить миллион квадратных метров в год, и это все будет востребовано. Когда выяснилось, что это не нужно, и высотки строить дорого и невыгодно – мы полностью изменили концепцию и переделали проект.

Не поймите неправильно, я не говорю, что совсем невыгодно высотное строительство. Выгодно, но не сегодня. Нужно 2 года строить дом на свои деньги, и только потом продавать, поскольку люди не купят неготовое жилье - с нынешним спросом это еще год. Т.е. такой трехлетний проект с невысокой доходностью. Так что сегодня это не так целесообразно.

- Насколько я знаю, вы член городской комиссии по строительству, архитектуре и землепользованию. В комиссию вы пришли после того, как стали генеральным директором компании? Помогает ли это как-то в работе «САДа»?

 - Я туда пришел, уже будучи генеральным директором «САДа». Могу сказать, что за тот период времени, что я вхожу в комиссию, ни одного дополнительного земельного участка мы не отвели. Сегодня процедура получения разрешительных документов такова, что к нам на комиссию они попадают уже проработанными органами исполнительной власти. И наш комитет на эту процедуру никак не влияет. Более того, когда в 2006-м году отвод земельных участков перешел на конкурсную основу, в задачу комиссии вошло готовить эти конкурсы вместе с управлением земельных ресурсов и другими органами, а определение победителей проводила уже не комиссия. Так что какой-то дополнительной помощи от моей депутатской деятельности (Олег Миланин – член Партии Регионов – прим. авт.) для нашего бизнеса не произошло.

КОНКУРЕНТОВ У НАС НЕТ

- Есть ли какая-то компания, может быть, зарубежная, которая является примером для «САДа»?

- За границу я в основном ездил отдыхать, а не искать примеры организации бизнеса. Я смотрел, конечно, на архитектуру, на технические решения, решения по квартальной застройке, благоустройству, которые могут быть интересны. Но мы никогда не ориентировались на какие-либо западные строительные корпорации, я даже не знаю, честно говоря, как они устроены, и не понимаю, как они работают во многих странах одновременно. Врать не буду. Не думаю, что есть какой-то рецепт, который можно скопировать, и он будет работать. Менталитет везде разный.

- В ваших планах только региональная экспансия или есть проекты за пределами Донецка?

- В самом начале у нас были мысли и идеи строить и в Киеве, и в Запорожье и в Днепропетровске, и в Крыму. Объективно говоря, в Киеве или в Крыму строить было гораздо веселее - при той же себестоимости цены на недвижимость там были в 2-3 раза выше, чем в Донецке. Конечно, с точки зрения дохода очень соблазнительно было туда пойти. Но мы ставили перед собой цель в первую очередь выйти на желаемые объемы в нашем базовом городе, создать здесь мощную строительную компанию, которая совершенно спокойно решала бы поставленные задачи, и потом уже войти с экспансией в другие города. А не распыляться сразу на стадии образования нашего бизнеса.

К сожалению, из семи лет существования компании первые два года ушли на формирование Ассоциации и предстроительную подготовку всех объектов, и два года уже длится кризис. То есть мы всего три года пожили в активном строительстве. За это время успели построить 10 объектов - больше всех в Донецке за последние 10 лет. Выполнили свою задачу - вырвались в лидеры. И тут подоспел кризис. Ну, не повезло.

Поэтому сейчас за проекты не в пределах Донецка мы не беремся. И не планируем.

- В разгар кризиса много было разговоров шло о том, что некоторые компании из строительного сектора кризиса не переживут. Но я не слышал ни об одном громком банкротстве. Будут ли они еще? А этот бум слияний и поглощений, о котором тоже много говорили?

- Я думаю, еще будет. Но не сегодня. Хотя уже понятно, что основные стройки, которые сейчас ведутся – бизнес-центры, гостиницы – это проекты, которые люди реализуют не на заемные, а на собственные средства. Т.е. за спиной заказчиков строительства или в их составе есть мощные финансовые структуры со своими собственными ресурсами. Я думаю, в ближайшие 2-3 года, и это видно из московского опыта, того, кто может и хочет строить за собственные деньги, ждет успех. И на фоне этого вероятны какие-то слияния и поглощения.

- А почему в Донецке не прижились застройщики из других регионов? Я знаю только один проект, который реализовали киевляне – «Познякижилстрой» и их Kings Tower. Неинтересно строить в Донецке? Или в город не пускают чужих?

- Да кто их не пускает? Пожалуйста, пусть строят! До кризиса были попытки, хотели и россияне зайти, москвичи, и киевляне рвались. Мне кажется, опять же - менталитет другой. С точки зрения понимания рынка и возможности проходить согласовательные какие-то вещи, вести бизнес нужно там, где ты родился. Так компании будет проще сделать проект успешным. Мы тоже сегодня с осторожностью пошли бы в Крым – мы плохо знаем тот рынок, нам было бы вдвойне тяжелей получить какие-то разрешительные документы. И то ли мы строим, что нужно, на том ли месте - мы поймем уже потом, когда все построим, а оно не будет продаваться.

У меня есть пример, когда один мой хороший знакомый уже 3 или 4 года пытается строить в Киеве и так и не может выйти на начало строительства. И если построит, еще не факт, что это будет востребовано. Ведь в Киеве тоже свой менталитет, и его нужно понимать. Там, кстати, «Познякижилстрой» успешно работают, там они хорошо понимают рынок. Я думаю, именно поэтому в Днепропетровске в основном строят днепропетровские компании, а в Харькове – харьковские. Вот поэтому и не идут к нам особо. Будет проще, когда начнутся слияния и поглощения, когда компании будут покупаться на местах со специалистами, которые понимают местный рынок.

- Это на рынке позитивно скажется, как вы считаете? Снизит ли цены, сделает ли жилье качественнее?

- Да пока никто не придет. Давайте об этом через пару лет поговорим.

- По какой модели, по-вашему, будет развиваться рынок жилья в Донецке? Как город будет выглядеть, к примеру, через пять лет?

- Думаю, пять лет тут не срок. Я вообще считаю, что ближайшие годы мы с вами еще будем говорить, что живем в кризисе. Может, не страна в целом, но строительная отрасль точно будет выходить из этого состояния еще 2-3 года.  

Что касается Донецка, то думаю, у нас будет продолжаться формирование спальных районов. В Донецке процентов 80 жилых зданий уже, наверное, можно было бы поменять, большинство сталинских и хрущевских домов однозначно нужно снести. Потому что сегодня они уже никуда не вписываются – ни в нормы по энергосбережению, ни безопасности, в них нет индивидуальных приборов учета, там везде старые сети, о какой реформе ЖКХ мы говорим? Никогда в них не станет комфортно жить, пока на их месте не появятся другие дома. Когда это будет, я не знаю. Есть один интересный факт – вот знаете, как доллар измеряют на гамбургерах?

- Индекс «биг-мака»?

- Он самый. Это такая условная цифра, к которой прислушиваются. Так вот, есть аналоги таких же расчетов по объемам ввода в эксплуатацию нового жилья. Считается, что сколько в городе жителей, столько каждый год должно в нем строится метров квадратных жилья – с учетом изменения качества жизни, прироста населения, старения жилого фонда. Т.е. в Донецке по-хорошему должен строиться миллион в год. И в принципе, когда-то, в советские времена, где-то так оно и было в целом по стране и в Донецке в том числе. Не зря же строилось три завода КПД (крупнопанельного домостроения – прим. авт.) и работали мощные строительные управления здесь в Донецке. Так и должно быть. Ну, пусть хотя бы не миллион и не 500 тысяч, но тысяч 250-300 метров квадратных в год в Донецке должно сдаваться в эксплуатацию. И при нормальной экономической ситуации, какой она была в 2003-2008 годах, это - то количество, которое с большим удовольствием будет людьми потребляться. Вот тогда, когда мы выйдем на этот уровень, можно будет говорить, что строительство как отрасль находится в нормальном состоянии.

- А может ли Донецк превратиться в город небоскребов? Насколько я слышал, есть какое-то ограничение на высотность, связанное с геологическими особенностями.

- Ничего не мешает нам строить даже 40-этажные дома. Да, есть у нас местами горные выработки, но тут речь идет о цене вопроса. При желании даже на этой выработке можно построить небоскреб. Но какие технические решения, какой фундамент придется применить? И какая в нем будет стоимость жилья? Это просто не совсем разумно.

Лично я считаю, что Донецку не нужно быть городом небоскребов. 17 этажей - это максимум, который еще возможен для комфорта. А вообще, лучше и столько не строить. Территория города позволяет строить для хорошей жизни дома и поменьше.

- В Киеве ведь строят. 

- Там другая ситуация. Сам Киев другой, и имеет большую важность вопрос отдаленности от центра. Цена земли другая, и, наверное, там есть рациональный смысл строить высокие дома. Да и виды, собственно говоря, другие. Мы кардинально отличаемся от Киева – у нас, к сожалению, нет лесов, рек, красивых природных ландшафтов. В Донецке с 17-го этажа вы увидите серые крыши, трубы заводов и кучу терриконов. Поэтому какая разница с какого этажа на это смотреть – с 17-го, 24-го или 40-го? Ничего другого вы не увидите. Смысла строить выше - нет.

- Кого на донецком рынке вы считаете своими главными конкурентами?

- А зачем называть кого-то конкурентами? У нас нет конкурентов. Если смотреть с точки зрения - мешают ли они нам своей деятельностью? Нет, не мешают абсолютно. Мы заняты конкретным делом, строим сегодня конкретный микрорайон. Они строят где-то в других местах. По-моему, мы работаем вообще на разных рынках. У нас народ на стадии выбора квартиры очень часто смотрит только на место. И те люди, которые купили квартиры в каком-то другом месте, они и не собирались у нас покупать - это не наш сегмент. К нам идут те, кто оценили качество наших домов и комплексность нашего микрорайона. Сегодня мы на нем сконцентрировались, мы будем его завершать однозначно. Пока идет кризис, нам работы хватит.

- Позитива ждете все-таки от 2011-го?

- Жду позитива. Я оптимист, поэтому надеюсь, что отношение банков и государства к строителям поменяется. Если не появится ипотека, если спрос не вырастет в геометрической прогрессии, тех темпов, что были раньше, мы однозначно не достигнем.

Беседовал Энрике Менендес, «ОстроВ»



ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ

ПОСЛЕДНИЕ ВИДЕО


Погода
Погода в Киеве
Погода в Донецке
Погода во Львове
Погода в Симферополе

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер:

влажность:

давл.:

ветер: